房地产行业开发类房企2020年报总结：行业整体业绩增速下移，毛利率下行，杠杆率有待进一步下降-20210503-天风证券-40页_707kb

报告摘要

房地产行业2020年报总结

核心内容概览

本报告分析了2020年房地产行业整体及细分领域的财务表现、销售情况和投资动态，指出行业整体业绩增速放缓、盈利能力下降、杠杆率仍需优化，同时强调龙头房企和商业公司在经营效率与财务结构上的优势。

主要观点

1. 业绩端：增速下移，毛利率持续下行

2020年房地产行业实现营收57041.81亿元，同比增长13%，但净利润和归母净利润均出现同比下降，分别为-1.86%和-3.15%。
行业整体毛利率降至25.92%，较2019年下降4.21个百分点，净利率降至9.85%，为2015年以来最低。
费用管控成效显著：销管研费用率和财务费用率分别下降至6.83%和1.04%，显示房企在成本控制方面取得进展。

2. 销售端：量价齐升，龙头效应增强

全国房地产销售金额同比增长8.69%，销售面积增长2.64%，但销售均价同比提升5.90%。
龙头房企表现突出：TOP10、TOP30、TOP50房企销售金额占比分别达28.24%、45.21%、51.63%，销售均价分别为1.2596万元/平米、1.3488万元/平米、1.3616万元/平米，均高于全国平均水平。
民企销售占比提升：民企销售面积占全国比重提升，但销售均价增速高于国企。

3. 投资端：新开工与竣工面积均下降

全国新开工面积同比下降1.2%，竣工面积下降4.92%。
样本房企开工与竣工完成度略有下降，主要受疫情和市场调控影响。

4. 财务端：杠杆率未达标，三道红线影响深远

行业整体净负债率128.82%，剔除合同负债后的资产负债率74.38%，均未达到三道红线要求。
龙头房企杠杆控制能力较强，净负债率分别为113.7%、124.52%、128.57%，现金短债比均满足要求。
商业公司财务结构更优，净负债率低至14.87%，资产负债率低于70%，满足三道红线标准。

关键信息

行业整体表现

营收增长：全年营收57041.81亿元，同比增长13%。
利润下降：净利润同比下降1.86%，归母净利润下降3.15%。
毛利率与净利率：毛利率25.92%，净利率9.85%，均处于历史低位。
费用管控：销管研费用率6.83%，财务费用率1.04%，费用率下降显著。
业绩锁定度：行业整体业绩锁定度为97.75%，较2019年下降14.30个百分点，首次低于100%。

龙头房企表现

收入与利润增速：TOP10、TOP30、TOP50房企收入增速分别为10.13%、13.59%、14.05%，利润增速分别为4.69%、2.21%、1.93%。
毛利率与净利率：TOP10、TOP30、TOP50房企毛利率分别为24.74%、25.51%、25.60%，净利率分别为10.53%、10.46%、10.31%。
费用率：销管研费用率分别为6.46%、6.70%、6.74%，财务费用率分别为1.40%、1.39%、1.36%。

商业公司表现

营收与利润增长：商业公司营收增速达31.21%，净利润增速8.61%，高于行业平均水平。
毛利率与净利率：商业公司毛利率28.75%，净利率13.06%，均高于开发公司。
公允价值变动：商业公司公允价值变动占收入比例降至2.57%，为2015年以来新低。

国企与民企对比

营收增速：国企增速15.35%，高于民企的11.96%。
毛利率与净利率：国企毛利率30%，净利率13.47%，均高于民企。
费用率：国企销管研费用率5.49%，财务费用率1.44%，均优于民企。
杠杆率：国企净负债率101.27%，满足三道红线要求；民企净负债率148.45%，尚未达标。

投资建议

持续关注

优质成长：华润置地
优质物管：融创服务

风险提示

政策变化不及预期
房屋销售不及预期
疫情二次反弹

投资评级

行业评级	强于大市（维持评级）
上次评级	强于大市

总结

2020年房地产行业整体业绩增速放缓，毛利率和净利率均处于历史低位，费用率显著下降，显示房企在成本控制方面取得成效。行业销售向龙头房企集中，商业公司表现优于开发公司，国企在财务结构和杠杆控制方面优于民企。三道红线政策对行业产生深远影响，房企需进一步优化融资结构。投资建议聚焦于优质龙头、成长型、物管和低估价值企业，同时关注政策变动和市场风险。

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