20210517-亿翰智库-房地产_商品房销售持续向好_但4月新开工面积同比下降9.3__10页_1mb

房地产行业2021年4月市场分析总结

核心内容

2021年4月，中国房地产市场整体呈现销售向好、投资增长但施工与新开工偏弱的趋势。销售端表现强劲，但土地购置和开发投资受到集中供地政策影响，出现阶段性低迷。同时，资金流动性收紧对房地产开发企业的融资产生一定压力，但销售回款仍为资金来源的主要支撑。

主要观点

1. 商品房销售持续增长

• 1-4月销售面积：5.0亿平米，同比增长 48.1%，较2019年增长 19.5%。
• 1-4月销售金额：5.4万亿元，同比增长 68.2%，较2019年增长 37.0%。
• 4月单月销售数据：销售面积1.4亿平米，同比增长 19.2%；销售金额1.5万亿元，同比增长 32.5%。
• 销售增长主要得益于疫情后市场复苏，但增速较疫情前有所放缓，显示市场趋于理性。

2. 开发投资增长放缓，施工与新开工面积负增长

• 1-4月房地产开发投资：4.0万亿元，同比增长 21.6%，较2019年增长 17.6%。
• 4月单月开发投资：1.3万亿元，同比增长 13.7%，环比下降。
• 新开工面积：4月仅增长1.8亿平米，同比下降 9.3%。
• 施工面积：4月增长2.0亿平米，同比下降 11.3%。
• 竣工面积：4月仅增长0.4亿平米，同比下降 3.1%。
• 施工与新开工面积增长乏力，主要受土地购置面积偏低影响。

3. 土地市场受集中供地政策影响明显

• 1-4月土地购置面积：3301万平米，同比增长 4.8%。
• 1-4月土地成交价款：1203亿元，同比下降 29.2%。
• 4月土地购置面积：1000万平米，同比下降 15.4%。
• 4月土地成交价款：394亿元，同比下降 45.4%。
• 土地市场整体偏弱，主要因集中供地政策导致高能级城市土地供应集中在5月，且高能级城市土地价格较高。

4. 资金来源结构变化明显

• 1-4月到位资金总额：6.4万亿元，同比增长 35.2%。
• 国内贷款：9043亿元，同比增长 3.6%，4月单月同比下降 9.6%。
• 自筹资金：17167亿元，同比增长 15.4%。
• 利用外资：17亿元，同比下降 28.3%。
• 定金及预收款：24362亿元，同比增长 74.1%，成为主要资金来源。
• 个人按揭贷款：10738亿元，同比增长 41.3%。
• 流动性收紧背景下，房地产企业更依赖销售回款，内源性资金成为主要支撑。

5. 商品房均价略有下降，但价格整体保持上涨

• 1-4月全国商品房销售均价：10657元/平米，同比增长 13.6%，但较1-3月略有下滑。
• 70城住宅价格环比：一线、二线、三线城市均上涨，涨幅扩大。
• 一线城市同比涨幅：0.6%，涨幅扩大0.2个百分点。
• 二线城市同比涨幅：0.6%，涨幅扩大0.1个百分点。
• 三线城市同比涨幅：0.4%，涨幅持平。
• 房价上涨预期仍受调控政策影响，市场趋于平稳。

6. 货币流动性收紧，社融数据疲软

• M2余额：226.21万亿元，同比增长 8.1%。
• M1余额：60.54万亿元，同比增长 6.2%。
• M2同比增速下降：1.3个百分点；M1增速下降0.9个百分点。
• 社融存量增速：较3月末下降0.5个百分点。
• 社融增量：3月和4月较2020年同期减少。
• 流动性拐点可能已出现，融资环境趋紧。

关键信息

• 销售表现：持续增长，但增速放缓。
• 土地市场：受集中供地政策影响，购置面积和成交价款偏低。
• 开发投资：1-4月增长，但4月单月下降。
• 资金来源：以定金及预收款和个人按揭贷款为主，国内贷款和自筹资金增速放缓。
• 价格走势：70城住宅价格环比上涨，但均价略有下降。
• 流动性：M2与M1增速下降，社融数据疲软，流动性趋紧。

相关研究

• 《2021年3月房地产行业月报：一季度企业销售金额高增，但城市间市场传导效应仍不明显（第33期）》
• 《2021年3月中国典型房企销售业绩TOP200》
• 《月读数据（第41期）：销售金额较2019年增长 49.6%，土地成交维持谨慎（2021年1-2月）》

联系信息

• 报告撰写：亿翰智库 于小雨、王玲、李慧慧（Yjtzl2016微信号）
• 报告审核：全联房地产商会 秦晶、李晨曦
• 官方网站：www.crecc.org、www.ehconsulting.com.cn