深度报告-20230730-华创证券-房地产行业深度研究报告_杭州楼市政策放松及效果复盘_16页_1mb

杭州楼市政策放松总结

政策演变

• 2022年起：杭州楼市政策由全市放松逐步转为分区域、分街道精细化操作。2022年主要在全市层面推行，如降低二手房社保证要求、增值税“5改2”、贷款政策调整为认房不认贷、二套房首付比降至40%。
• 2023年上半年：政策更加精准，“按区施策、按街道施策”，限购放松从外围板块向中心区延伸，针对不同区域进行差异化调整。

政策效果分析

• 外围区域：如临安、富阳，限购放松效果差，产业和配套兑现不足，导致需求外溢消失，销售持续低迷；钱塘、临平放松后出现脉冲式回暖，但难以持续。
• 核心区：需求集中在西湖、拱墅、上城区等核心地段，开盘去化率保持高位（约80%），库存占比极低（仅9%），高热度限制了政策进一步放松的空间。
• 二手房市场：面临挂牌量高企（约218万套）而成交量低的问题，主要原因包括一二手房价格倒挂，政
  策仅降低交易成本效果有限；若房价回归理性，二手房性价比提升，有望改善流动性。

市场现状与政策空间

• 当前需求：核心区保持供不应求，非核心区遇冷；当前限购和首付比仍有调整空间，如外围区域首付比可进一步下调，限购放松还有潜力。
• 投资建议：后续政策应聚焦外围区域定点、定向放松，优先支持配套好的板块；核心区维持稳态。杭州二手房市场复苏需依赖价格理性化和政策配套支持。
• 风险提示：政策微观传导机制可能失效，或因杭州增加宅地供应引发供大于求。

风险与展望

• 短期风险包括政策效果不佳或市场供需失衡；总体上，杭州楼市分化趋势明显，核心区支撑市场热度，但外围区域需更多政策支持以促进复苏。