20230227-东吴证券-房地产行业跟踪周报_销售环比继续回暖_各地放松态势延续_16页_1016kb

房地产行业跟踪周报总结

核心内容

本报告为2023年2月27日发布的房地产行业跟踪周报，分析了房地产板块近期的市场表现、基本面数据、政策动态及投资建议。

主要观点

• 市场走势：上周房地产板块（SW）涨幅为+0.94%，优于沪深300（+0.66%）和万得全A（+0.98%），超额收益分别为+0.28%和-0.04%。
• 市场分化：当前房地产市场呈现“点状复苏、边际好转、一二线城市好于三四线、二手房优于新房、改善型优于刚需”的分化态势。
• 销售回暖：60城新房成交面积环比+14.2%，但同比-4.6%；20城二手房成交面积环比+17.99%，同比+103.74%。新房销售同比降幅收窄，二手房销售同比持续增长。
• 去化周期：16城新房去化周期为14.6个月，同比+2.75个月；一线、二线、三四线城市去化周期分别为13.3个月、14.0个月、49.1个月，其中三四线城市去化周期下降明显。
• 土地市场：百城土地供应数量环比+28.5%，但同比-9.8%；土地成交面积环比-24.5%，同比-31.2%；成交楼面价同比+45.8%，溢价率同比-1.1%。
• 政策支持：中央和地方政府持续出台政策支持房地产市场，包括财政支持、贷款利率下调、保障性住房建设等。

关键信息

房地产基本面与高频数据

• 新房市场：
  • 上周60城新房成交面积397.01万平，环比+14.2%。
  • 2023年2月1日-2月24日累计成交1171.21万平，同比+25.7%。
  • 上周60城新房成交套数3.4万套，环比+12.4%；累计成交10.2万套，同比+29.3%。
• 二手房市场：
  • 上周20城二手房成交面积212.53万平，环比+17.99%，同比+103.74%。
  • 累计成交610.22万平，同比+155.97%。
• 库存情况：
  • 上周16城新房累计库存9317万平，环比-0.53%，同比+0.44%。
  • 16城新房去化周期为14.6个月，同比+2.75个月。
  • 一线、二线、三四线城市去化周期分别为13.3个月、14.0个月、49.1个月，环比变动分别为+0.3个月、-0.2个月、-5.1个月。

土地市场情况

• 供应数据：
  • 上周百城供应土地数量为478宗，环比+28.5%，同比-9.8%。
  • 供应土地建筑面积为2565.2万平方米，环比+3.4%，同比-23.0%。
  • 2023年累计供应土地数量为3342宗，同比-11.47%；累计供应土地建筑面积为21195.1万方，同比-12.8%。
• 成交数据：
  • 上周百城土地成交建筑面积为1886.3万方，环比-24.5%，同比-31.2%。
  • 成交楼面价为984元/平，环比-3.9%，同比+45.8%。
  • 土地溢价率为+0.2%，环比-4.0%，同比-1.1%。

政策动态

• 中央政策：
  • 财政部提出要继续化解地方政府隐性债务风险，加强地方政府融资平台公司治理。
  • 支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳发展。
• 地方政策：
  • 常州市拟出台10条房产新政，取消新建商品房2年限售期限，首套房贷利率下限降至3.8%。
  • 山东日照鼓励对购买第二套住房的税费减免。
  • 三亚市发布2023年首批引进人才住房租赁和购房补贴，涉及120家单位。
  • 深圳、广州、杭州、佛山等城市发布土地供应计划或政策，推动房地产市场发展。

投资建议

• 开发商：推荐保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份。
• 物业公司：推荐华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务。
• 房地产经纪行业：建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，如我爱我家。

风险提示

• 房地产调控政策放宽不及预期；
• 行业下行持续，销售不及预期；
• 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；
• 疫情反复、发展超预期。

行业和公司动态跟踪

行业政策跟踪

• 财政部强调加强地方政府融资平台公司治理，防范地方国有企事业单位“平台化”。
• 多个城市出台土地供应计划和购房政策，推动市场复苏。

板块上市公司重点公告

• 保利发展：发行25亿元短期融资券。
• 招商积余：董事辞职及增补。
• 金融街：申请发行175亿元公司债务和50亿元CMBS。
• 我爱我家：实际控制人股份质押延期购回。
• 滨江集团：竞得国有建设用地使用权总价34.07亿元。
• 万科：向特定对象发行股票11亿股，募集资金150亿元。
• 中南建设：票面利率调整、担保延长、股东减持等。
• 新城控股：公司章程修正，注册资本和董事会人数调整。

行情回顾

• 上周房地产板块涨幅为+0.94%，优于沪深300和万得全A。
• 涨跌幅前五的个股为深振业A、光大嘉宝、城建发展、天地源、中新集团。
• 涨跌幅后五的个股为中天金融、数源科技、蓝光发展、空港股份、万通发展。

投资建议

• 推荐标的包括：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华润万象生活、雅生活服务。
• 建议关注华发股份、保利物业、越秀服务等公司。

风险提示

• 房地产调控政策放宽不及预期；
• 行业下行持续，销售不及预期；
• 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；
• 疫情反复、发展超预期。

投资评级标准

• 公司投资评级：
  • 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在15%以上；
  • 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于5%与15%之间；
  • 中性：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-5%与5%之间；
  • 减持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-15%与-5%之间；
  • 卖出：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在-15%以下。
• 行业投资评级：
  • 增持：预期未来6个月内，行业指数相对强于大盘5%以上；
  • 中性：预期未来6个月内，行业指数介于-5%与5%之间；
  • 减持：预期未来6个月内，行业指数相对弱于大盘5%以上。

总结

当前房地产市场呈现分化趋势，二手房市场表现优于新房市场，一二线城市优于三四线城市。政策支持持续，包括财政、信贷、土地供应和保障性住房建设等方面。房地产板块整体表现优于大盘，但部分个股表现不佳。建议关注具备较强融资能力和市场竞争力的开发商和物业公司。同时，需警惕政策放宽不及预期、销售不及预期、信用风险和疫情反复等风险。