20230523-东兴证券-房地产周报_新房销售分化明显_南京杭州放宽限购_19页_934kb

房地产周报20230522总结

核心内容

本周房地产市场整体表现疲软，A股及H股地产板块均弱于大盘。新房销售呈现明显分化，一线城市表现强劲，而三线城市则有所下滑。二手房市场持续回暖，成交面积同比大幅增长。融资端方面，内债发行规模同比下滑，外债余额持续下降。政策层面，部分城市放宽限购，出台购房补贴及公积金缴存政策。

主要观点

市场行情

• A股地产指数：本周涨幅为-3.96%，上周为-1.75%，近12周累计涨幅为-12.10%。
• A股大盘（中证A股）：本周涨幅为0.59%，上周为-1.77%，近12周累计涨幅为-3.75%。
• H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）：本周涨幅为-7.83%，上周为-5.49%，近12周累计涨幅为-24.48%。
• H股物业指数：本周涨幅为-4.59%，上周为-6.82%，近12周累计涨幅为-21.11%。
• H股大盘（恒生指数）：本周涨幅为-0.90%，上周为-2.11%，近12周累计涨幅为-2.80%。

新房销售

• 28城商品房累计销售面积：同比增长17.8%，本月至今同比增长28.7%，上月同比增长31.5%。
• 一线城市新房销售：本月至今同比增长72.6%，显著高于其他城市。
• 三线城市新房销售：本月至今同比下降3.0%，表现较弱。
• 整体新房市场：一线城市表现强劲，三线城市疲软，市场分化明显。

二手房销售

• 12城二手房成交面积：同比增长44.8%，本月至今同比增长47.5%，上月同比增长39.5%。
• 一线城市二手房销售：本月至今同比增长31.2%，上月同比增长7.9%。
• 二线城市二手房销售：本月至今同比增长53.1%，上月同比增长52.6%。
• 三四线城市二手房销售：本月至今同比增长55.6%，上月同比增长60.0%。
• 整体二手房市场：持续回暖，各线城市均呈现增长趋势。

融资情况

• 境内地产债发行规模：本年至今累计同比下滑2.3%，本月至今同比下滑39.5%。
• 境外地产债余额：
  • 美元债券余额：同比去年同期下滑27.01%，环比上月末下滑0.51%。
  • 港元债券余额：同比去年同期下滑17.27%，环比上月末下滑1.02%。
• 整体融资环境：内债和外债均呈现下滑趋势，融资压力持续存在。

关键信息

政策要闻

• 杭州余杭区：5月15日，多个楼盘加入限购放宽圈，外地户籍只需1个月社保即可购房，本地户籍无需社保，二套不受落户5年限制。
• 南京：5月16日，南京户籍无论名下房产数量，均可在江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区开具购房证明。
• 河南鹤壁：发布购房补贴政策，144平方米以下住宅每套补贴10000元，144平方米及以上每套补贴5000元。
• 山东济南：放宽灵活就业人员公积金缴存金额，允许在月缴存金额上下限范围内自行确定缴存金额，并可每月自主变更。

投资策略

• 政策方向：当前政策聚焦于防范房企风险和支持改善性住房需求。
• 市场趋势：供需两端政策形成合力，销售市场正走向触底回升。
• 投资建议：
  • 推荐具有信用优势的优质央企、国企。
  • 建议关注有望受益于融资端支持、有效改善资产负债状况的优质民企。
  • 头部房企如保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团将受益于政策支持。

风险提示

• 行业政策落地不及预期的风险。
• 盈利能力继续下滑的风险。
• 销售不及预期的风险。
• 资产大幅减值的风险。

结构清晰总结

市场表现

• A股地产指数本周下跌3.96%，H股地产指数下跌7.83%，均弱于大盘。
• 恒生指数本周下跌0.90%，H股物业指数下跌4.59%，均弱于大盘。

销售情况

• 新房销售：28城累计同比17.8%，一线城市表现突出，三线城市销售下滑。
• 二手房销售：12城累计同比44.8%，市场持续回暖，各线城市均呈增长趋势。

融资状况

• 内债发行规模同比下滑，外债余额持续下降，融资环境承压。

政策动态

• 南京、杭州余杭区放松限购，支持本地户籍购房。
• 河南鹤壁推出购房补贴政策，山东济南放宽灵活就业人员公积金缴存。

投资建议

• 建议关注信用优势明显的央企、国企及融资改善的优质民企。
• 头部房企有望在行业出清和竞争格局改善中受益。

附录

分析师信息

• 陈刚：清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，东兴证券研究所分析师。

投资评级

• 公司投资评级：
  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上。
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间。
  • 中性：相对市场基准指数收益率介于-5%~5%之间。
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。
• 行业投资评级：
  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上。
  • 中性：相对市场基准指数收益率介于-5%~5%之间。
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

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• 本报告仅供参考，不构成投资建议。
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