20210829-国金证券-万科A-000002.SZ-毛利率探底回升_三条红线保持绿档_4页_1mb

万科A (000002.SZ) 买入（维持评级）总结

核心内容

万科A（000002.SZ）近期发布2021年上半年业绩，公司整体表现稳健，尽管净利润有所下滑，但其在毛利率、销售及非开发业务方面展现出积极信号，市场对其未来增长保持乐观预期。分析师倪文祎认为，公司具备良好的财务状况和业务潜力，维持“买入”评级，目标价为29.61元/股。

主要观点

• 毛利率探底回升：2021年上半年，万科整体毛利率为22.9%，相较去年同期下降8.9个百分点，但降幅较第一季度有所收窄，表明毛利率已见底回升。第二季度毛利率进一步上升至24.4%，预计未来1-2年毛利率将逐步修复。

• 销售保持增长：公司上半年实现销售金额3544亿元，同比增长10.6%；销售面积2192万平方米，同比增长5.5%。已售未结资源达7819亿元，可支撑未来1-2年结算收入增长。

• 非开发业务稳健发展：租赁住宅收入增长25.6%至13.2亿元；万物云收入增长33.3%至103.8亿元；商业开发与运营收入增长19.0%至36.3亿元；物流仓储业务收入增长64%至13.4亿元，显示多元化业务布局成效显著。

• 拿地权益比回升：公司上半年新获取项目建面1506万平方米，权益建面1101万平方米，权益比达73.1%，较去年同期的51.5%明显提升。新获项目总地价1126亿元，其中92%位于一二线城市，平均地价同比提升17.5%。

• 财务状况稳健：截至2021年上半年，公司账面资金1952亿元，与2020年末持平，保持充裕。剔除预收账款的资产负债率为69.7%，现金短债比为1.67倍，净负债率为20.2%，均满足监管要求，保持绿档。

关键信息

财务指标

• 营业收入：预计2021-2023年分别为462,358亿元、513,518亿元、565,637亿元，增长率分别为10.32%、11.07%、10.15%。
• 归母净利润：预计2021-2023年分别为43,023亿元、46,254亿元、50,838亿元，增长率分别为3.63%、7.51%、9.91%。
• 每股收益：预计2021-2023年分别为3.70元、3.98元、4.37元。
• PE（2021年）：目标价对应PE为8.0倍。
• P/B：逐年下降，从2019年的1.3降至2023年的0.6，显示资产价值持续优化。

业务发展

• 销售增长：上半年销售金额增长10.6%，已售未结资源充沛，可支撑未来结算收入增长。
• 非开发业务增长：租赁住宅、万物云、商业开发与运营、物流仓储等业务均实现显著增长，其中物流仓储增长最快。
• 投资建议：尽管上半年净利润下降11.7%，但分析师下调盈利预测，仍给予“买入”评级，目标价为29.61元/股。

风险提示

• 需求端调控力度过大：可能影响销售增长。
• 土地价格上涨过快：可能对毛利率产生压力。

投资评级与市场数据

• 当前股价：20.90元
• 目标价：29.61元
• 总股本：116.25亿股
• 已上市流通A股：97.18亿股
• 流通港股：19.01亿股
• 总市值：2,429.71亿元
• 年内股价最高最低：31.68元/19.07元
• 沪深300指数：4827
• 深证成指：14437

附录：三张报表预测摘要

损益表

• 主营业务收入：预计2021-2023年分别为462,358亿元、513,518亿元、565,637亿元。
• 归母净利润：预计2021-2023年分别为43,023亿元、46,254亿元、50,838亿元。
• 每股收益：预计2021-2023年分别为3.70元、3.98元、4.37元。
• 每股净资产：预计2021-2023年分别为3.66元、3.33元、4.21元。
• ROE：预计2021-2023年分别为15.35%、13.82%、12.82%。

现金流量表

• 经营活动现金净流：预计2021-2023年分别为43,683亿元、39,797亿元、50,292亿元。
• 投资活动现金净流：预计2021-2023年分别为-58,306亿元、-58,509亿元、-65,021亿元。
• 筹资活动现金净流：预计2021-2023年分别为46,699亿元、28,460亿元、49,166亿元。
• 现金净流量：预计2021-2023年分别为32,075亿元、9,748亿元、34,437亿元。

资产负债表

• 货币资金：预计2021-2023年分别为227,306亿元、237,054亿元、271,491亿元。
• 负债股东权益合计：预计2021-2023年分别为2,096,443亿元、2,322,590亿元、2,555,561亿元。
• 资产负债率：预计2021-2023年分别为69.7%、73.0%、75.0%。

比率分析

• 每股指标：预计2021-2023年分别为3.70元、3.98元、4.37元。
• 回报率：预计2021-2023年分别为15.4%、13.8%、12.8%。
• 资产管理能力：预计2021-2023年分别为1.8、1.8、1.8。
• 应收账款周转天数：预计2021-2023年分别为1,200天、1,180天、1,150天。
• 存货周转天数：预计2021-2023年分别为340天、330天、333天。
• 应付账款周转天数：预计2021-2023年分别为8.5天、6.4天、4.7天。
• 净负债/股东权益：预计2021-2023年分别为15.1%、14.2%、13.3%。

市场中相关报告评级比率分析

• 买入：34次（一周内3次，一月内34次）
• 增持：5次（一周内0次，一月内5次）
• 中性：0次
• 减持：0次
• 评分：1.13

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

特别声明

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