20210830-亿翰智库-万科A-000002.SZ-行业龙头难挡利润率下行_三道红线保持绿档致力行稳致远_7页_815kb

万科A 2021年上半年总结

所属行业

房地产

发布时间

2021年8月30日

核心观点

在当前房地产行业利润率整体下行的趋势下，即使是行业龙头万科也难以避免利润下滑。然而，随着行业逐渐回归正常轨道，未来利润率有望逐步修复，但整体水平仍将低于历史峰值。万科坚持“行稳致远”的战略，上半年销售业绩表现平稳，新增投资主要集中在一二线城市，三道红线指标维持绿档，融资成本保持低位，财务结构稳健。

一、销售业绩表现平稳

• 上半年销售业绩：

  • 合约销售金额：3544.3亿元，同比增长10.6%
  • 销售面积：2191.7万平方米，同比增长5.5%
  • 在33个城市市场排名位列前三

• 区域表现：

  • 上海区域贡献最大，销售金额1322.2亿元，占比37.2%
  • 南方区域销售均价显著上升，达22908元/平方米，同比增长33.9%

• 土地投资：

  • 新增项目95个，新增土储面积1505.9万平方米
  • 新增投资金额中，92%位于一二线城市
  • 土地储备总建筑面积达16065.9万平方米，可满足未来两到三年发展需求

二、利润率承压，未来有望修复

• 财务表现：

  • 营业收入：1671.1亿元，同比增长14.2%
  • 营业成本：同比增加29.0%，远高于营收增速
  • 毛利润率：22.9%，同比下降8.9个百分点
  • 净利润率：9.7%，同比下降3.0个百分点

• 未来展望：

  • 利润率预计全年将持续承压
  • 利润率有望逐步修复，但难以恢复至历史高点
  • 万科通过多元化土地获取方式（如收并购、城市更新）降低土地成本
  • 精细化管理控成本，三费费用率9.6%，同比下降1.4个百分点，处于行业较低水平

三、三道红线保持绿档，融资成本保持低位

• 三道红线指标：

  • 剔除预收账款的资产负债率：69.7%
  • 净负债率：20.2%，连续20年低于40%
  • 现金短债比（严格版）：2.2倍，有效覆盖短期负债

• 财务结构优化：

  • 有息负债总额：2681.1亿元，较2020年末增加3.9%
  • 增加的有息负债以长期债务为主，一年内到期债务占比31.4%，同比下降0.7个百分点
  • 银行借款占比55.8%，较2020年末增加3.1个百分点，债务结构有所优化
  • 综合融资成本：4.27%，同比下降0.32个百分点

四、行业与市场分析

• 行业趋势：

  • 2020年全年房地产销售17.4万亿元，同比增长8.7%
  • 疫情冲击下，房地产行业仍保持增长
  • 高能级城市具备先发优势，成为重点发展区域

• 区域研究：

  • 长三角地区成为房企关注的焦点
  • 长沙成为全国房地产学习的范本
  • 华南房企倾向于对外扩张，目标为长三角地区

• 企业研究：

  • 万科作为头部房企，承担社会责任，注重可持续发展
  • 绿城等房企也在通过“重装上阵”探索新的增长路径

五、免责声明

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