20210831-天风证券-万科A-000002.SZ-三道红线全部达标_结算毛利下降明显_3页_725kb

万科A（000002）2021年半年报总结

核心内容

万科A发布2021年半年报，整体表现稳健，实现营业收入1671.11亿元，同比增长14.19%；归属于上市公司股东的净利润为110.47亿元，同比下降11.68%。公司销售保持低位增长，销售均价稳步提升，同时在拿地和土储方面表现积极，财务结构合理，三道红线全部达标，成为“绿档”房企。

主要观点

销售端表现

• 销售增长：2021年上半年累计销售面积2191.7万平方米，同比增长5.5%；销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。
• 销售均价：销售均价1.62万元/平米，同比增长4.8%。
• 市占率：销售面积市占率2.47%，略低于2020年上半年的2.99%。
• 区域分布：南方、上海、北方、中西部、西北和其他区域分别占总销售金额的20.4%、37.3%、21.0%、15.4%、4.5%、1.4%。

投资端表现

• 拿地力度：新增项目规划建面1505.88万方，权益规划建面1101.42万方，权益比例73.14%，较2020年上半年提升21.66个百分点。
• 拿地结构：新增土储中一二线城市占比86.56%，公司持续布局高能级城市。
• 土储情况：总可售土储建面1.07亿方，土储权益比例60.89%，较2020年上半年略有上涨。
• 新开工与竣工：新开工面积约1748.3万平方米，同比下降4.8%；竣工面积约1225.3万平方米，同比增长14%。

结算端表现

• 结算毛利：综合毛利率同比下降8.87个百分点至22.94%，地产相关业务毛利率为18%，同比下降6.02个百分点。
• 费用控制：管理费用率下降0.25个百分点至3.09%，财务费用率下降1.21个百分点至1.05%。
• 投资收益：投资净收益28.8亿元，同比增长7%。

财务端表现

• 三道红线达标：剔除合同负债的资产负债率69.7%，达到70%标准；净负债率20.2%，现金短债比2.32。
• 在手现金：公司在手货币资金1952.2亿元，经营性现金流为正67.8亿元。
• 债务结构：有息负债中短债占比31.4%，中长期负债占比68.6%，较2020年上半年提升4.1个百分点。
• 融资结构：银行融资余额比重55.8%，其他方式融资比重44.2%。

关键信息

业务发展

• 物业板块：物业收入快速增长，2021年上半年达103.8亿元，同比增长33.3%；住宅物业收入占比55%。
• 商业板块：商业累计开业988.8万方，同比增长18.3%；实现收入36.29亿元，同比增长19.0%；出租率92.3%，较2020年提升1.7个百分点。
• 长租公寓：累计实现收入13.19亿元，同比增长25.6%；间天出租率95%；共有房源19.2万间，累计开业14.8万间，布局全国33个城市。

投资建议

• 盈利预测：预计2021-2023年归母净利润分别为440.9亿、472.08亿、516.29亿元。
• EPS预测：对应EPS分别为3.79、4.06、4.44元。
• PE预测：对应PE分别为5.12X、4.78X、4.38X。
• 评级：维持“买入”评级。

风险提示

• 新房销售不及预期
• 房屋竣工不及预期
• 房屋价格大幅下跌

财务数据与估值（单位：亿元）

估值比率

总结

万科A在2021年上半年保持了销售增长与均价提升的双重趋势，尽管结算毛利有所下降，但通过有效的费用管控，保持了良好的盈利能力。公司在投资端积极布局高能级城市，土储充足，为未来的增长提供了坚实基础。财务结构稳健，三道红线全部达标，成为“绿档”房企，且在手现金充裕，经营性现金流持续为正，显示其强大的资金实力和抗风险能力。此外，物业和商业板块发展迅速，长租公寓业务亦在稳步推进，展现出多元化的增长潜力。基于良好的财务状况和业务增长前景，公司维持“买入”评级，但需关注新房销售和竣工情况，以及房价波动风险。