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万科A (000002.SZ) 公司点评报告总结

核心内容

万科A在2021年发布了年报，整体表现受到多重因素影响，尽管营业收入同比增长，但归母净利润大幅下滑。公司通过多经业务和财务稳健策略，为业绩企稳提供了支撑。

主要观点

• 利润下滑原因：

  • 行业调控导致项目结算毛利率下降，从2020年的24.0%降至17.8%。
  • 部分项目及股权投资计提资产减值35.3亿元，减少权益净利润约25.5亿元。
  • 联营项目及处置子公司收益减少，全年投资收益同比下降51.1%至66.1亿元。

• 利润率变化：

  • 毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点。
  • 归母净利率为5%，同比下降4.9个百分点。
  • 三费/营收为6.1%，同比下降0.1个百分点，费用管控维持稳定。

• 销售表现：

  • 销售金额为6277.8亿元，同比下降10.8%。
  • 销售面积为3807.8万方，同比下降18.4%。
  • 销售均价为16487元/平，同比上升9.3%。
  • 销售市场于43个城市位列前三。

• 拿地情况：

  • 权益拿地面积为1901.4万方，同比下降7.6%。
  • 权益拿地金额为1401.5亿元，同比上升1.4%。
  • 楼面价为6942元/平，同比上升3.5%。
  • 楼面价/销售均价为42.1%，同比下降2.4个百分点。
  • 权益拿地金额/销售金额为22.3%，同比上升2.7个百分点。

• 开发业务进展：

  • 新开工面积为3265.3万方，同比下降17.6%，完成年初计划的103.7%。
  • 竣工面积为3571.4万方，同比增长5.6%，完成年初计划的99.6%。

• 多经业务发展：

  • 万物云实现营收240.4亿元，同比增长32.1%。
  • 在管面积7.8亿方，合约面积10.1亿方，规模保持行业领先。
  • 万物云已于3月底正式向港交所提交上市申请。
  • 物流业务管理152个仓储项目，可租赁建筑面积1136万方，其中高标库998万方、冷链138万方，冷链仓储规模全国第一。
  • 高标库和冷链出租率分别为93%和75%。
  • 物流NOI为17.85亿元，同比增长54%。
  • 租赁住宅总规模为20.87万间，累计开业15.95万间，出租率为95.3%，客户续租率为58%。

• 商业地产运营：

  • 商业运营收入为76.2亿元，同比增长20.6%。
  • 累计开业211个项目，总建面1139.2万方，新开业建面206.9万方。

• 财务状况：

  • 三道红线稳居绿档：扣除预收款的资产负债率为69.8%，同比下降1.9个百分点；净负债率29.7%，连续21年低于40%；现金短债比为2.5，同比上升0.2。
  • 融资综合成本降至4.11%。
  • 有息负债总额为2659.6亿元，同比增长2.9%。
  • 短期借款和一年内到期的有息债务为586.2亿元，同比下降29.3%。
  • 2022年初至今成功发行80亿元中期票据，融资渠道畅通。
  • 穆迪、标普、惠誉分别给予Baa1、BBB+、BBB+的信用评级。

• 投资建议：

  • 维持买入评级。
  • 预计2022-2024年归母净利润增速分别为10.4%、8.7%、5.7%。
  • 对应EPS分别为2.14元、2.33元、2.46元。
  • 对应PE分别为9.92倍、9.13倍、8.64倍。
  • 合理估值约为22年12倍PE，目标价为25.66元。

• 风险提示：

  • 行业销售景气度下滑超预期。
  • 政策调控放松不及预期。

关键信息

• 财务预测：

  • 2022-2024年营业收入预计增长分别为9.65%、7.45%、5.90%。
  • 2022-2024年归母净利润预计增长分别为10.37%、8.74%、5.67%。
  • 2022-2024年每股收益预计分别为2.14元、2.33元、2.46元。
  • 2022-2024年市盈率预计分别为9.92倍、9.13倍、8.64倍。
  • 2022-2024年市净率预计分别为0.95倍、0.87倍、0.80倍。
  • 2022-2024年净资产收益率预计分别为9.60%、9.53%、9.21%。

• 估值指标：

  • 2022-2024年P/E分别为9.92倍、9.13倍、8.64倍。
  • 2022-2024年P/B分别为0.95倍、0.87倍、0.80倍。
  • 2022-2024年P/S分别为0.50倍、0.46倍、0.44倍。

• 股票数据：

  • 2022年4月6日收盘价为21.22元。
  • 6个月目标价为25.66元。
  • 12月股价区间为14.43-30.15元。
  • 总市值为230,161百万元。
  • 总股本为11,625.38百万股。

• 分析师信息：

  • 证券分析师：吴胤翔，东北证券房地产组组长。
  • 研究团队：吴胤翔、李亦桐。

• 重要声明：

  • 本报告由东北证券股份有限公司制作并仅向客户发布。
  • 报告内容仅供参考，不构成对所述证券买卖的出价或征价。
  • 报告内容不构成对任何人的证券买卖建议。
  • 报告内容不承诺投资者一定获利，不对使用本报告引发的损失负责。

附表摘要

• 财务摘要：

  • 营业收入：2021年452,797.77百万元，同比增长8.04%。
  • 归母净利润：2021年22,524.03百万元，同比下降45.75%。
  • 每股收益：2021年1.94元，2022E年2.14元。
  • 市盈率：2021年10.20倍，2022E年9.92倍。
  • 市净率：2021年0.97倍，2022E年0.95倍。
  • 净资产收益率：2021年9.55%，2022E年9.60%。

• 财务与估值指标：

  • 毛利率：2021年21.82%，2022E年20.70%。
  • 净利润率：2021年4.97%，2022E年5.01%。
  • 费用率：销售费用率2.83%，管理费用率2.26%，财务费用率0.97%。
  • 负债和股东权益总计：2021年1,938,638百万元，2022E年2,380,588百万元。

• 现金流量表：

  • 2021年经营活动净现金流量为4,113百万元。
  • 2022E年投资活动净现金流量为-6,082百万元。
  • 2022E年筹资活动净现金流量为4,730百万元。
  • 现金及现金等价物期末余额为275,092百万元。

总结

万科A在2021年受到行业调控、资产减值及投资收益减少等多因素影响，导致利润大幅下滑。但公司通过加强集中统筹管控、推进多经业务及维持财务稳健，为业绩企稳提供了支撑。预计2022-2024年公司归母净利润将逐步回升，毛利率有望稳定在20%左右。尽管面临行业销售景气度下滑和政策调控放松不及预期的风险，但公司基本面仍存有效支撑，维持买入评级。