20211101-华安证券-万科A-000002.SZ-结算毛利率承压下行_转型之路或迎来新节点_4页_700kb

详细总结

核心内容

本报告分析了万科A在2021年第三季度的经营表现，指出其结算毛利率承压下行，业绩波动，但公司坚持战略转型，非开发业务持续发展，财务结构稳健，投资建议为“买入”。

主要观点

• 业绩表现：2021年前三季度，公司营业收入同比增长12.4%，但归母净利润同比下降16.0%，基本每股收益1.44元。第三季度单季营业收入增长9.7%，但归母净利润下降23.3%，净利率下滑。
• 销售增长减缓：公司销售金额同比下降2.7%，销售面积下降9.8%。第三季度销售金额和面积均大幅下滑，显示整体销售环境趋冷。
• 结算收入增长：尽管销售放缓，但结算收入同比提升10.8%，已售未结资源规模扩大，未来业绩有望持续释放。
• 毛利率下降：由于高地价项目进入结算期，公司整体毛利率下降至22.1%，第三季度进一步降至20.8%，盈利能力受到一定影响。
• 战略转型：公司持续推进“城乡建设与生活服务商”战略，非开发业务如物业、商管、物流仓储、租赁住宅等经营能力提升。
• 财务稳健：公司资产负债结构合理，有息负债占总资产比例为13.6%，长期负债占比高，债务结构持续优化。剔除预收账款后的资产负债率为70.4%，净负债率31.9%。
• 投资建议：基于公司财务状况和战略转型，报告维持“买入”评级，预计公司2021~2023年EPS分别为3.69/3.97/4.23元，对应PE分别为4.9/4.6/4.3倍。

关键信息

销售与结算情况

• 前三季度销售金额：4791.3亿元，同比下降2.7%。
• 第三季度销售金额：1246.8亿元，同比下降27.6%。
• 销售面积：前三季度达2946.4万方，同比下降9.8%；第三季度销售面积754.7万方，同比下降36.5%。
• 结算收入：前三季度2370.4亿元，同比增长10.8%；第三季度927.1亿元，同比增长9.2%。
• 已售未结资源：5211.1万方，同比增长5.9%；合同金额7732.9亿元，同比增长10.8%。

土地储备与投资

• 新增项目：前三季度新增132个项目，新增计容建面2241万方，同比增长22.3%；第三季度新增37个项目，新增计容建面735.7万方，同比下降13.6%。
• 城市更新项目：截至2021Q3末，权益建筑面积合计337.0万方。

非开发业务进展

• 物业服务：万物云武汉远处运营中心启用，实现3000余在管项目线上调度；未来将聚焦100个城市、1000条街道，3公里半径区域浓度超25%。
• 商业开发与运营：截至2021Q3末，累计开业商业项目建筑面积1020.6万方；第三季度新增32.6万方。
• 物流仓储服务：截至2021Q3末，已运营面积818万方，其中高标库769万方，冷库49万方；第三季度新增物流仓储面积21万方。
• 租赁住宅：累计房源超19.5万间，开业约14.9万间，间天出租率95%；第三季度新增房源3400间，新增开业约1000间。

财务指标概览

风险提示

• 销售不达预期
• 调控政策超预期收紧
• 融资成本上行
• 利润率下行
• 新增项目权益比降低

结论

万科A在2021年第三季度面临结算毛利率承压和销售增长放缓的挑战，但通过多元业务发展和稳健的财务结构，公司仍展现出较强的转型能力和市场竞争力。预计未来三年公司盈利能力和估值将继续提升，维持“买入”评级。