20221003-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年9月）_九月地产AH物管板块指数-13.5_万物云在港交所挂牌上市_12页_1mb

行业研究总结：九月地产AH物管板块表现与投资建议

核心内容概述

2022年9月，光大地产AH物管板块指数单月跌幅达13.5%，表现弱于沪深300指数，但优于恒生指数及恒生港股通指数。截至2022年9月30日，该板块累计跌幅为42.8%，远低于沪深300指数的累计跌幅。板块内个股表现分化，金科服务以36.2%的涨幅领涨，而部分企业如远洋服务、世茂服务等表现低迷。

主要观点

市场表现

• 板块指数表现：2022年9月，板块指数下跌13.5%，跑输沪深300指数6.8个百分点，但在港股通板块中表现优于恒生指数和恒生港股通指数。
• 个股表现：金科服务涨幅最大，为36.2%；建发物业上涨4.5%；金茂服务、绿城服务、保利物业分别下跌6.7%、7.9%、9.8%。
• 港股通持股变化：保利物业、雅生活服务、旭辉永升服务等企业获得港股通增持，持股比例增加。

行业动态

• 政策支持：中央两部门部署社区养老服务提升行动，推动物管行业在社区治理中的作用。
• 地方实践：厦门探索“大物业”管理模式，北京力争2025年完成老旧小区改造任务，上海试点中心城区旧改。

重点企业动态

• 万物云上市：9月29日，万物云在港交所挂牌交易，全球发售约1.167亿股，基石投资者合计认购4383.4万股，金额约2.8亿美元。
• 业绩表现：招商积余前三季度归母净利润同比增长21.90%-24.26%；华润万象生活以10.37亿元收购祥生物业全部股权。
• 市场拓展：各物管公司积极拓展业务，包括碧桂园服务、保利物业、绿城服务等均中标多个项目，覆盖不同领域。

关键信息

投资建议

• 估值修复：关注房地产行业流动性回暖及民营房企信用风险出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。
• 独立发展：关注第三方在管面积占比超过80%的民企物管，推荐绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务。
• 稳健国企：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。

风险提示

• 人工成本风险：人工成本占营业成本比重较大，若最低工资上涨过快，可能压缩毛利润率。
• 第三方外拓竞争风险：物管行业竞争加剧，存在恶意报价、招投标贪腐等非正常情况。
• 增值服务拓展风险：非业主增值服务与开发商业务关联性强，业主增值服务盈利模式尚未清晰。
• 关联方依赖风险：部分物管公司依赖关联方开发商，若其业务受阻，可能影响物业服务企业的合约面积增长。
• 外包风险：外包成本占比逐年上升，若外包业务质量不佳，可能影响企业形象和业主满意度。

估值与盈利预测

• 预测PE估值：截至2022年9月30日，样本股2022年WIND一致预测PE估值范围为3.4至27.2，均值约为12；2023年预测PE估值范围为2.6至21，均值约为9。
• 盈利预测：重点公司如招商积余、华润万象生活、保利物业等的EPS及未来三年CAGR数据均显示增长趋势。

总结

2022年9月，地产AH物管板块整体表现承压，但部分企业因政策利好和资本加持而实现显著增长。随着房地产行业流动性逐步改善和政策支持加强，物管板块的长期发展前景依然积极。投资建议关注“估值修复”、“独立发展”和“稳健国企”三大主线，以应对短期波动并把握长期增长机遇。同时，需警惕人工成本、外拓竞争、增值服务、关联方依赖及外包等潜在风险。