20221102-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年10月）_十月地产AH物管板块指数-24_住建部持续推进智慧社区建设_12页_1mb

行业研究总结

核心内容概述

2022年10月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为 -24.1%，表现弱于沪深300指数（-16.4pct）、恒生指数（-9.4pct）和恒生港股通指数（-11.0pct）。2022年1-10月，累计涨跌幅为 -56.6%，跑输沪深300指数27.6pct，恒生指数19.4pct，恒生港股通指数18.2pct。板块整体表现疲软，但行业基本面及发展前景被看好。

主要观点

• 行业定位：物业行业被定位为“社会治理基层支柱”，在提升就业、疫情防控、社区养老、智慧社区建设等方面具有重要参与度，政策支持力度较强。
• 政策导向：中央及地方政府持续推进智慧社区建设，推动物业企业参与养老服务，提升服务品质，规范物业管理行为。
• 投资建议：建议关注“估值修复”、“独立发展”和“稳健国企”三条主线。其中，“估值修复”关注房地产流动性回暖及民营房企信用风险出清；“独立发展”关注第三方在管面积占比超过80%的民企物管公司；“稳健国企”关注国企物管公司的低风险及估值溢价。
• 风险提示：包括人工成本上升、第三方外拓竞争、增值服务拓展、关联方依赖及外包业务质量风险。

关键信息

市场表现

• 指数表现：光大地产AH物管板块指数在2022年10月下跌24.1%，在A股和H股板块中表现不佳。
• 个股表现：
  • 本月平均跌幅为 -25.6%，跌幅前列为越秀服务（-21.1%）、招商积余（-12.0%）、建发物业（-10.8%）、远洋服务（-8.2%）、金科服务（-3.2%）。
  • 年初至今平均跌幅为 -57.3%，跌幅前列为招商积余（-33.3%）、中海物业（-39.5%）、越秀服务（-31.4%）、建发物业（-33.1%）、华润万象生活（-35.9%）。
• 港股通持股变化：本月持股比例上升的企业包括雅生活服务（+1.96pct）、旭辉永升服务（+1.70pct）、碧桂园服务（+0.69pct）、世茂服务（+0.59pct）、融创服务（+0.44pct）。

行业动态

• 中央政策：二十大提出积极发展养老事业和养老产业，住建部推进智慧社区建设，引入物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术。
• 地方政策：
  • 山西出台法规，引导物业企业开展社区养老服务。
  • 北京明确数字经济、智慧城市等方面标准化内容。
  • 多地发布物业管理规范，提升服务质量和透明度。

重点企业动态

• 经营动态：
  • 碧桂园服务、保利物业、绿城服务等公司中标多个项目，拓展业务范围。
  • 世茂服务赎回31.1亿港元可转债，万达商管三度递交港交所上市申请。
• 资本市场动态：
  • 华润万象生活与关联方签订多项关联交易协议，提升服务范围和金额上限。
  • 招商积余披露三季度业绩，单季度归母净利润增长5.31%，全年收入增长20.89%。
  • 绿城服务进行多次回购，提升市场信心。
  • 金科服务、世茂服务、建业新生活等企业调整关联交易协议。

投资建议

• 估值修复：推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。
• 独立发展：推荐绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务。
• 稳健国企：建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。

结构总结

1. 市场表现

• 10月指数下跌24.1%，跑输主要基准指数。
• 年初至今累计下跌57.3%，部分企业跌幅较大。

2. 行业动态

• 中央政策强调智慧社区建设及养老服务。
• 地方政策推动物业企业参与社区服务，规范行业行为。

3. 重点企业动态

• 多家物业公司与关联方签订协议，拓展业务。
• 企业业绩表现不一，部分企业盈利增长，部分面临较大跌幅。
• 企业进行回购及上市申请，显示市场信心和战略调整。

4. 投资建议

• 关注“估值修复”、“独立发展”、“稳健国企”三条主线。
• 推荐企业包括：新城悦服务、世茂服务、绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务、保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余等。

5. 风险提示

• 人工成本风险、第三方竞争风险、增值服务拓展风险、关联方依赖风险、外包风险。

附录

• 重点公司列表：
  • 招商积余、华润万象生活、万物云、建发物业、保利物业、绿城服务、金科服务、融创服务、世茂服务、越秀服务、金茂服务、建业新生活、碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、远洋服务。
• 投资评级：
  • 买入：招商积余、华润万象生活、万物云、建发物业、保利物业、绿城服务。
  • 增持：金科服务、融创服务、世茂服务、越秀服务、金茂服务、建业新生活、碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、远洋服务。

估值方法说明

• 本报告分析基于假设，不同假设可能导致不同结果。
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

其他信息

• 分析师声明：分析师具有证券投资咨询执业资格，独立、客观出具报告。
• 法律声明：本报告由光大证券股份有限公司制作，仅向特定客户传送，版权归光大证券所有，未经许可不得使用。