20220303-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年2月）_二月光大AH核心物业指数-3.2_流动性舒缓利于板块估值修复_11页_1mb

行业研究总结

核心内容

2022年2月，光大地产AH核心物业指数下跌3.21%，跑输沪深300指数3.6个百分点，但跑赢恒生指数和恒生港股通指数。从年初至今，该指数上涨1.59%，跑赢沪深300指数8.85个百分点，跑赢恒生指数4.52个百分点，跑赢恒生港股通指数4.79个百分点。

主要观点

1. 市场表现：

   • 2022年2月，样本股平均涨跌幅为-8.4%，其中越秀服务、星盛商业涨幅居前，分别为4.4%和4.1%。
   • 2022年1-2月，样本股平均涨跌幅为-5.9%，涨幅前列为旭辉永升服务（+17.9%）、新城悦服务（+17.0%）、越秀服务（+17.0%）等。
   • 2月AH核心物业指数在A股板块中表现排名第28/29，在H股板块中排名第11/15。

2. 政策动态：

   • 中央政策：国务院推进“十四五”国家养老服务体系建设，住建部与银保监会支持保障性租赁住房发展，政策为行业带来利好。
   • 地方政策：北京、上海探索“物业+养老服务”模式，多地发布老旧小区改造计划，进一步推动物业行业在社区治理中的角色。

3. 企业动态：

   • 上市进展：金茂服务启动全球发售，计划募资8.25亿港元，并于3月10日在港交所上市。
   • 收并购：碧桂园服务收购中梁百悦智佳服务约93.76%股权，进一步扩大业务版图。
   • 业绩表现：华润万象生活预计2021年拥有人应占溢利同比增加约110%，星盛商业预计利润增长不低于40%，建业新生活预计股东应占未经审核综合纯利增长不低于45%。

4. 投资建议：

   • 建议关注四大主线：
     • 第一梯队平台类公司：推荐碧桂园服务，关注绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务。
     • 第二梯队成长型标的：推荐新城悦服务、世茂服务，关注建业新生活、旭辉永升服务。
     • 专业商办管理标的：推荐远洋服务，关注新大正、宝龙商业、卓越商企。
     • 央企物管标的：推荐中海物业、保利物业，关注招商积余、华润万象生活。

关键信息

• 流动性改善：2022年初房地产行业资金面释放积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，推动物业板块估值修复。
• 估值分析：AH核心物业样本股2021年WIND一致预测PE估值均值为19，2022年均值为14，显示出一定的估值调整趋势。
• 风险提示：
  • 人工成本风险：人工成本上涨可能对毛利润率造成压力。
  • 增值服务拓展风险：业主增值服务尚未形成清晰盈利模式和竞争格局。
  • 关联方依赖风险：部分物业企业依赖开发商，若开发业务受阻将影响其合约面积增长。
  • 外包风险：外包成本上升可能影响企业品牌形象和业主满意度。

估值与盈利预测

表6展示了重点公司的盈利预测、估值与评级信息，部分公司如华润万象生活、招商积余、保利物业、中海物业、碧桂园服务等均被给予“买入”评级，且预测PE估值在不同年份有所下降，表明市场对其未来盈利能力持乐观态度。

总结

整体来看，物业服务行业在政策支持和流动性改善背景下，迎来一定的发展机遇。尽管2月指数有所下跌，但年初至今表现相对较好，显示出行业具备一定的抗跌能力。建议投资者关注具备规模优势、资源禀赋及成长潜力的物业企业，同时注意行业面临的多重风险。