20170303-申万宏源-华夏幸福-600340.SH-京津冀一体化推动_产业新城模式领先_招商能力整合升级_24页_1mb

报告摘要

华夏幸福（600340）2017年3月首次覆盖报告总结

核心内容概述

华夏幸福是一家专注于产业新城开发的房地产企业，其商业模式以“产业新城”为核心，结合土地整理、基础设施建设、产业招商和园区住宅配套业务，形成“闭环生态”体系。公司以京津冀一体化为起点，通过PPP模式实现政企双赢，积极拓展长江经济带及珠三角区域，目标三年内实现百城布局。2016年公司地产销售突破1000亿元，营业收入和净利润均实现快速增长。

主要观点

产业新城模式：公司打造了独特的产业新城模式，包括前期基础设施投资、中期产业招商、后期政府结算收入，形成营收双支柱。
京津冀布局：公司在京津冀城市带布局20城，已形成规模效应和区域优势，围绕“高科技及高端制造产业”进行产业布局。
异地扩张：公司积极拓展长江经济带及珠三角区域，2016年签署9份正式合作协议，累计签约委托面积617平方公里。
招商能力：公司整合全球产业资源，建立“全球技术-华夏加速-中国创造”战略，并投资成立“空间家”企业选址大数据平台，形成业内领先的招商能力。
财务表现：2016年前三季度，公司地产销售达898亿元，同比增长93%，净利润47亿元，同比增长23%。公司预计2016-2018年营业收入分别为486亿元、590亿元、723亿元，净利润分别为67亿元、79亿元、96亿元。
投资建议：首次覆盖，给予增持评级，目标价28.78元，当前股价25.55元，折价约11%。

关键信息

市场数据：
- 2017年3月2日收盘价：25.55元
- 一年内最高/最低价：29.35元/23元
- 市净率：3.3
- 流通A股市值（百万元）：75499
- 上证指数/深证成指：3230.03/10367.31
基础数据：
- 2016年9月30日每股净资产：7.8元
- 资产负债率：84.99%
- 总股本/流通A股（百万）：2955/2955
- 流通B股/H股（百万）：-/-
投资评级与估值：
- 首次覆盖，给予增持评级
- 目标价：28.78元
- RNAV估值：23.61元（未考虑未来拿地增厚及土地整理、基建业务）
财务预测：
- 2016-2018年营业收入：486亿元、590亿元、723亿元
- 营收增速：26.86%、21.37%、22.46%
- 2016-2018年归母净利润：67亿元、79亿元、96亿元
- 净利润增速：39.92%、18.24%、20.81%
- EPS预测：2.27元、2.69元、3.25元
关键假设点：
1. 公司主要收入区域是京津冀、长三角一带的三四线城市，假设未来三年内房价维持不变。
2. 管理费用率预计维持在10%左右。
3. 未来三年平均借款成本分别为8.0%、6.4%、6.1%，公司债占比上升，债务成本降低。

股价表现催化剂

黑牛食品180亿定增计划即将完成，进军OLED产业
一带一路海外项目政策落地

核心假设风险

长江经济带项目复制存在风险
产业发展服务未来收入存在不稳定性

京津冀与长江经济带布局

区域	成熟发展期	建设起步或规划期
京津冀城市带	固安、大厂、怀来、永清、香河、霸州、任丘	文安、昌黎、丰台、白洋淀、房山、北戴河新区、雄县、涿鹿、滦平、邯郸、邢台、正定、华夏创新中心
长江经济带	无锡、嘉善	来安、溧水、和县、舒城、武陟、彭山、枫泾、仁寿
环沈阳城市带	苏家屯	铁西
珠三角经济带	-	江门、燕湖
海外一带一路	-	印度尼西亚、印度哈里亚纳邦、印度马哈拉施特拉邦、越南、埃及