20140331-兴业证券-房地产_从东京大都市圈的发展看京津冀一体化_12页_756kb

京津冀一体化发展分析总结

核心内容概述

本文通过分析日本东京大都市圈的发展模式，为理解京津冀一体化提供参考。重点探讨了东京大都市圈在区域规划、产业与人口转移、交通建设、新城发展等方面的经验，并指出这些经验对京津冀一体化具有借鉴意义。同时，报告对相关区域公司的发展潜力进行了评估，认为华夏幸福、荣盛发展、廊坊发展和香江控股是主要受益标的。

主要观点

1. 区域规划先行

   • 京津冀一体化的推进需要总体规划设计，政府在其中起到关键作用。
   • 东京大都市圈的发展依赖于政府制定的多阶段规划，通过控制中心区扩张、引导资源向周边扩散，有效缓解了城市压力。

2. 产业与人口转移策略

   • 通过限制中心城市的部分功能，鼓励周边新城发展，实现产业和人口的合理分散。
   • 教育、商业、行政机构的率先搬迁是推动转移的重要方式，有助于降低阻力。

3. 交通建设是关键

   • 东京的轨道交通和道路网建设极大促进了人口和产业向周边转移。
   • 京津冀若要实现类似效果，需加快交通网络建设，以提升新城吸引力。

4. 新城发展的核心在于定位

   • 新城的成功依赖于优越的地理位置和合理的功能定位。
   • 东京通过明确各新城的职能分工（如筑波科学城聚焦科研，千叶聚焦港口和工业），实现了区域协调发展。

5. 城市化趋势与区域发展

   • 城市化进程是大势所趋，京津冀一体化有助于北京承接更多城市化人口，带动区域整体发展。
   • 京津冀一体化将为区域经济和人口增长提供可持续性。

关键信息

东京大都市圈发展概况

• 区域划分：包含一都7县，即东京都、琦玉县、神奈川县、千叶县、茨城县、枥木县、群马县和山梨县。
• 人口变迁：
  • 1960年代开始，人口向郊区转移，神奈川、琦玉、千叶等地人口增速显著。
  • 东京都人口增速下降，而周边地区人口流入明显。
• 规划背景：
  • 1958年起，日本政府多次制定首都圈发展规划，推动产业与人口分散。
  • 东京都市圈平均通勤时间从1975年的61分钟持续增长，显示区域交通网络的完善。

京津冀一体化的启示

• 政府主导：京津冀一体化需政府统一规划和引导，以避免资源过度集中。
• 功能分散：通过控制核心城市的部分功能（如工业、行政、教育），鼓励周边新城承接相关产业，有助于缓解北京的资源压力。
• 交通先行：加快轨道交通和道路网络建设是实现新城发展的关键。
• 新城定位：合理规划新城职能，如筑波科学城的科研定位、千叶的国际空港定位，有助于区域协调发展。
• 投资机会：华夏幸福、荣盛发展、廊坊发展和香江控股是京津冀一体化的主要受益标的。

区域发展策略建议

• 政策支持：京津冀一体化政策的持续推出将为区域发展提供长期动力。
• 土地储备：拥有土地储备或一级开发能力的企业将受益于区域发展。
• 长期投资价值：随着城市化进程和区域协同发展的推进，相关企业有望获得持续增长机会。

投资评级

• 行业评级：推荐（相对表现优于市场）
• 公司评级：
  • 买入：相对大盘涨幅大于15%
  • 增持：相对大盘涨幅在5%~15%之间
  • 中性：相对大盘涨幅在-5%~5%之间
  • 减持：相对大盘涨幅小于-5%

受益标的

结论

京津冀一体化作为国家重大战略，具有长期发展潜力。借鉴东京大都市圈的经验，区域规划、功能分散、交通改善和新城定位是实现区域协调发展的关键。政府的引导作用不可忽视，同时，区域公司有望在政策推动下获得显著增长机会。