20180404-天风证券-华夏幸福-600340.SH-产业新城政企双赢_异地复制_+_开放合作_双核驱动_29页_1mb

华夏幸福（600340）总结

核心内容

华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商，通过“产业新城+地产开发”的双核驱动模式，实现业绩与估值的双升。2017年公司实现营业收入596.35亿元，同比增长10.80%；归母净利润87.81亿元，同比增长35.26%。公司通过产业新城模式，实现高毛利率（47.93%），推动整体盈利能力提升。

主要观点

1. 产业新城模式优势显著

   • 公司通过“园区+地产”联动，提供城市综合开发服务，带动园区配套住宅销售，提升整体利润空间。
   • 产业发展服务毛利率高达92.25%，显著高于传统地产开发业务，成为公司主要利润来源。

2. 异地复制与开放合作加速

   • 公司首次开放全面合作，与东原集团、旭辉集团和阳光城等签订战略合作协议，推动产业新城模式向全国复制。
   • 产业新城开发经验已在长三角、珠三角等区域落地，实现多区域布局。

3. 销售略超预期

   • 2017年销售额达1522.12亿元，同比增长26.5%；其中房地产销售1201亿元，同比增长19.4%。
   • 非京津冀地区销售占比提升至33.3%，销售均价同比上涨19.3%，提升销售结构与抗风险能力。

4. 土地储备结构优化

   • 2017年新增土储698万方，非京津冀地区占比达44%，公司布局逐步从京津冀向全国扩展。
   • 土地储备总规模达988万方，其中京津冀地区占比56%，为公司未来开发提供支撑。

5. 京津冀一体化、雄安新区与“一带一路”三大战略红利

   • 公司在京津冀地区有大量项目布局，受益于区域协同发展及政策支持。
   • 雄安新区设立加速京津冀一体化进程，公司有望在区域发展和产业导入中受益。
   • “一带一路”建设推动区域经济合作，公司通过产业新城复制布局长江沿岸地区。

关键信息

财务表现

投资建议

• 评级：买入（首次评级）
• 当前价格：32.16元
• 目标价格：47.88元（对应2018年12倍PE）
• 预期：公司未来三年归母净利润将分别达到117.97亿、150.11亿、196.67亿，EPS分别为3.99、5.08、6.66元/股，PE持续下降，估值有望进一步提升。

风险提示

• 园区招商引资不及预期
• 落地签约投资额结转不及预期

产业新城发展情况

公司自2002年起在固安工业园区实施PPP模式，成功推动区域经济发展，成为产业新城的标杆项目。2017年，公司已在全国多个区域成功复制产业新城模式，包括河北、江苏、浙江、安徽等地，新增入园企业635家，新增签约投资额约1650.6亿元。

未来展望

公司凭借产业新城模式，实现政企双赢，提升区域发展价值。随着京津冀一体化、雄安新区建设及“一带一路”推进，公司有望在政策红利下持续受益，实现业绩与估值的双增长。同时，公司通过开放合作与异地复制，加快全国布局，提升运营效率与市场竞争力。