20160126-东北证券-华夏幸福-600340.SH-园区经营出类拔萃_产业新城潜力无限_27页_1mb

华夏幸福（600340）公司深度报告总结

核心内容

华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340）是一家中国领先的产业新城运营商，成立于1998年，2011年借壳ST国祥上市。公司以“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP模式为核心，深耕京津冀区域，并积极拓展至长江经济带和一带一路沿线国家。公司业务涵盖产业新城开发建设、城市地产开发、产业发展服务、物业管理等，其中产业新城模式尤为突出。

主要观点

1. 业务双主线：公司以园区配套住宅和产业发展服务双主线经营，其中园区配套住宅销售火爆，土地成本可控，支撑其园区地产业务；产业发展服务毛利率长期保持在95%以上，是公司主要的利润来源。

2. PPP模式优势：华夏幸福通过PPP模式与地方政府合作，实现政府结算和招商引资分成。其中，政府结算采用成本加成模式，比例从10%提升至15%；招商引资分成则按新增投资额的45%计算，为公司带来稳定收益。

3. 园区开发与运营：公司在全国布局20多座产业新城，覆盖面积超过2500平方公里，其中固安、大厂、嘉善等园区已进入成熟运营阶段，形成多个产业集群，如生物医药、航天、卫星导航、电子商务等。

4. 战略布局清晰：公司围绕京津冀协同发展、长江经济带、一带一路等国家战略，加快异地扩张步伐。2015年实现销售额725亿元，同比增长42%，跻身房企销售榜前十。未来三年预计营收年均增长30%以上，EPS将稳步提升。

5. 智慧城市与创新孵化：公司积极布局智慧城市，与千方科技合作，推动智慧交通、智慧环保等系统建设。同时，通过收购火炬孵化，拓展共享经济和创投孵化业务，打造全球孵化器网络。

6. 财务表现强劲：2015年公司实现营收增长37.08%，净利润增长46.96%，EPS为1.96元。公司盈利能力强劲，ROE长期保持在35%以上，资产收益率接近地产龙头企业水平。

7. 风险提示：东北地区经济放缓可能影响沈阳园区发展；公司资产负债率较高，存在业绩波动风险；城市地产可能受楼市影响，增长不达预期。

关键信息

• 主要财务指标：

  • 2015年营业收入为36854百万元，同比增长37.08%。
  • 归属母公司净利润为5199百万元，同比增长46.96%。
  • 每股收益（EPS）2015年为1.96元，预计2016年为2.31元，2017年为2.90元。
  • 市盈率从2013年的23.77下降至2017年的7.52，市净率从9.70降至1.72，显示公司估值逐步理性。

• 业务结构：

  • 园区配套住宅占营收70%（其中园区住宅占59.7%，城市地产占10.3%）。
  • 产业发展服务占营收26.88%，毛利率达95.86%。
  • 物业管理服务占营收0.15%，毛利率为-80.62%，但对公司整体运营有重要支持作用。

• 园区发展：

  • 固安产业新城是公司最成熟的园区，形成八大产业集群，吸引大量企业入驻。
  • 大厂产业新城聚焦影视创意、数字出版、检验认证、智能制造等领域。
  • 公司在无锡、嘉善等地布局长三角，同时在印尼建设首个海外产业新城。

• 战略合作：

  • 与央视、BTV、乐视、爱奇艺、优酷、土豆、中影等合作，推动文化产业布局。
  • 与韩国文化产业振兴院合作，打造本土文化产业园区。
  • 与乐视VR合作，布局虚拟现实技术园区。
  • 与太库科技、FilmPower等机构合作，加速全球孵化器建设。

• 金融创新：

  • 公司通过物业费资产证券化等方式拓宽融资渠道，优化负债结构。
  • 与多家金融机构合作，如平安信托、湘财证券、中科金财等，推动融资多元化和金融支持。

战略与未来展望

华夏幸福致力于打造“全球技术、华夏加速、中国创造”的产业新城模式，通过PPP模式和产业新城开发，实现政府与企业的合作共赢。公司未来将继续深耕京津冀、拓展长江经济带、布局一带一路沿线国家，同时加强创新孵化和创投产业链建设，推动产业升级与经济发展。

总结

华夏幸福凭借其独特的产业新城开发模式和PPP合作机制，实现了快速的发展和盈利增长。公司业务以园区配套住宅和产业发展服务为主，具备较强的盈利能力与扩张能力。未来，随着公司进一步拓展国内外市场，特别是在新兴产业和智慧城市建设方面，华夏幸福有望持续增长，成为园区经营领域的“航空母舰”。然而，公司也面临一定的风险，如区域经济放缓、资产负债率较高和楼市波动等，需持续关注和应对。