20170214-联讯证券-华夏幸福-600340.SH-_联讯中小盘深度_产业新城开发典范_立足京津冀_辐射全国走向世界_37页_3mb

联讯中小盘深度：华夏幸福产业新城开发分析

核心内容

华夏幸福基业股份有限公司是一家专注于产业新城开发的领先企业，其模式基于“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，通过PPP模式推动城镇化进程，实现政府与企业的双赢。公司立足京津冀，辐射全国重点城市群，同时响应“一带一路”战略，推进全球化布局。

主要观点

• 产业新城开发模式：华夏幸福通过PPP模式帮助政府解决人流、物流、资金流难题，形成成熟的产业新城开发体系。
• 区域布局广泛：公司积极布局京津冀、长三角、长江中游、成渝、珠三角、中原等重点城市群，围绕北上广深、郑州、武汉、重庆等中心城市拓展业务。
• 全球化战略：公司已与印尼、印度、越南、埃及等“一带一路”沿线国家建立合作，未来将继续拓展东南亚、南亚、非洲、美国、中东欧等地区。
• 房地产板块：公司围绕产业新城开发大量地产项目，销售逐渐释放，成为重要的收入来源。
• 盈利预测：预计2016-2018年公司营业收入分别为472.85亿元、564.64亿元、701.65亿元，归母净利润分别为65亿元、79.74亿元、104.56亿元，EPS分别为2.2元、2.7元、3.54元，对应PE分别为11.58X、9.44X、7.20X。给予公司2017年PE13X，目标价35元，涨幅空间37.4%。
• 风险提示：包括宏观经济风险、房地产政策不确定性、PPP模式政策风险等。

关键信息

• 产业新城项目：公司已签约产业新城总规划面积超过3100平方公里，2016年至今新增规划面积近1000平方公里。
• 固安模式：公司在固安工业园区的开发经验，形成“以产兴城、以城带产”的成功模式，带动区域经济快速发展。
• 轨道交通布局：公司拿下廊涿固保城际铁路项目，推动区域交通一体化，促进产业新城发展。
• 房地产销售：2016年公司房地产销售面积达956.56万平方米，销售额达1005.49亿元，其中产业园区配套住宅占比72%。
• 融资情况：公司持续加大融资力度，2016年前3季度资产负债率高达85%，通过发行公司债和增发筹集资金，支持项目开发与建设。

股价表现的催化剂

• 产业园区发展顺利，产业新城相关结算加快；
• PPP模式全面推广，各地特色小镇政策出台；
• 产业园区配套住宅销售持续旺盛。

盈利预测与估值

• 盈利预测：2016-2018年公司预计实现营业收入472.85亿元、564.64亿元、701.65亿元，净利润分别为67.53亿元、82.83亿元、108.62亿元，归母净利润分别为65亿元、79.74亿元、104.56亿元。
• 估值：公司PE低于行业平均水平，但EPS高于行业平均，因此给予2017年PE13X，目标价35元，涨幅空间37.4%，首次覆盖，给予“买入”评级。

关键假设点

• 产业发展服务未来两年保持稳定增长，年增速约16%，毛利率95%；
• 基础设施建设年增速分别为44.1%和21.6%，毛利率35%；
• 土地整理收入增速与2015年持平，年增速14.32%，毛利率15%；
• 园区住宅和城市地产开发收入增速分别为20%和30%，毛利率23%和26%。

有别于大众认识

• 市场普遍从两大主业分析公司基本面，而华夏幸福的PPP模式和产业新城开发，是其在城镇化发展中的独特优势，能够享受城镇化红利。
• 公司在PPP产业园区开发方面表现突出，成为我国城镇化推广的典型案例与标杆。

核心假设风险

• 产业新城建设开发进度不及预期；
• 基础设施建设与交付进度不及预期；
• 房地产项目建设进度不及预期；
• 国家宏观政策风险。

区域布局

京津冀一体化

• 公司在京津冀地区拥有近20个产业新城项目，包括固安、大厂、香河等；
• 廊涿固保城际铁路项目为公司提供交通协同优势，推动区域发展；
• 京津冀一体化战略为公司带来新活力，助力产业新城发展。

长江经济带

• 公司布局长三角、长江中游、成渝城市群；
• 2016年布局珠三角，拓展产业新城业务；
• 在河南、安徽、江苏等地推进产业新城项目，形成全国性布局。

“一带一路”全球化发展

• 公司已在印尼、印度、越南、埃及等国家开展合作，未来重点发展东南亚、南亚；
• 公司在印尼、印度等地的产业新城项目为全球化战略提供实践基础。

融资与负债

• 公司持续加大融资力度，资产负债率维持高位；
• 2016年公司增发筹集资金70亿元，用于产业园区和城市地产开发；
• 公司对下属公司的担保总额达446.03亿元，占净资产的328.74%。

图表目录

• 图表1：2011-2016年公司营业收入及增速；
• 图表2：2011-2016年公司盈利能力；
• 图表3：2016年各项业务收入比重；
• 图表4：2011-2016年各项业务营业利润；
• 图表5：全国城镇化率；
• 图表6：全国各地区城镇化水平；
• 图表7：2015年“北上广深”GDP比重；
• 图表8：2015年“北上广深”人口比重；
• 图表9：1991-2015年“北上广深”固定资产投资情况；
• 图表10：2015年“北上广深”人口密度；
• 图表11：我国“两横三纵”城镇化格局；
• 图表12：全国PPP项目情况；
• 图表13：片区开发二级子行业项目个数；
• 图表14：片区开发二级子行业项目金额；
• 图表15：华夏幸福PPP模式；
• 图表16：固安模式；
• 图表17：固安产业园情况；
• 图表18：固安经济实现跳跃式发展；
• 图表19：产业新城与房地产结合；
• 图表20：产业园区配套住宅签约销售额；
• 图表21：城市地产签约销售额；
• 图表22：2016年房地产开发项目累计销售面积；
• 图表23：2016年土地储备与下属公司拿地情况；
• 图表24：京津冀一体化概念演变；
• 图表25：京津冀发展目标；
• 图表26：京津冀城市定位；
• 图表27：京津冀产业新城分布；
• 图表28：京津冀轨道交通规划；
• 图表29：廊涿固保城际铁路项目；
• 图表30：九州纵横城际铁路有限公司股权；
• 图表31：长江经济带战略；
• 图表32：长江经济带发展战略；
• 图表33：长江经济带上下游产业转移；
• 图表34：长江地区产业新城分布；
• 图表35：中原地区产业新城合作情况；
• 图表36：珠三角地区产业新城合作情况；
• 图表37：惠州潼湖生态智慧区交通位图；
• 图表38：公司海外战略分布；
• 图表39：海外地区产业新城合作情况；
• 图表40：三费比率；
• 图表41：公司资产负债率；
• 图表42：房地产行业平均资产负债率；
• 图表43：长期资产负债率；
• 图表44：公司发行公司债情况；
• 图表45：公司增发情况；
• 图表46：公司2016-2018年营业收入预测；
• 图表47：可比公司一致性预期；
• 图表48：PE（TTM）Band；
• 图表49：PB（TTM）Band；
• 附录：公司财务预测表。