东方金诚：宽松政策持续加码，房地产市场缘何仍在徘徊？-18页_6mb

核心观点

当前房地产市场回暖缓慢的核心原因在于供需两端面临多重压力叠加效应：

一、本轮下行周期特征：政策与市场的传导时滞

• 持续近1年半的政策宽松未能快速带动销售端回暖。
• 一线城市经历短暂“小阳春”后二季度再度转冷，积压需求释放后购房意愿并未持续提升。

二、为什么本轮楼市回暖不及预期？

（一）需求端变化：收入与资产负债双压力

1. 居民收入实际增速持续低位
   • 2022年城镇居民人均可支配收入实际增速降至1.9%，2023年一季度为2.7%，仍显著低于房贷实际利率。
   • 居民存款超预期增长（如2022年）、股票及股权类资产显著收缩，显示“资不抵债”的担忧增强。
2. 资产端收缩与负债扩张弱化购房能力
   • 房产金融属性削弱，资产负债表衰退凸显风险。

（二）预期机制错位：政策容忍度拓宽与预期拉扯

1. 房价预期转为长期悲观
   • “房住不炒”基调下中长期房价预期理性，但过去18个月房价持续下跌强化了悲观预期，导致改善性需求改为观望。
2. 棚改货币化导致三四线库存超调
   • 棚改透支需求透支约14-18亿㎡库存，去化依赖一次性政策，后期需更长期低利率支撑。

（三）供给端薄弱：民营房企暴雷造成供需脱钩

1. 期房销售持续乏力
   • 新房总供给80%为期房，房企债务风险导致居民恐延期房烂尾，延期基建与销售链条协同。
2. 高周转模式退出增加供应时滞
   • 销售回暖后房企优先保交楼、偿债，供应端回暖滞后。

三、政策建议与发力重点方向

（一）房贷利率需再次大幅下调

• 当前LPR下调幅度不足，建议进一步下调5年期LPR ≥20bp，扩大首套房动态调整机制至二套房，引导实际利率更低于收入风险溢价。

（二）优先支持高能级城市以带动预期修复

• 一二线城市库存率较低、购房力更强，边际政策松绑空间较大（如取消限购、降首付），与普通二线城市配套宽松已基本覆盖。

（三）优化预期端口：收入端改革先行

• 结合稳就业、调整分配结构改善居民收入预期，弱化对房价依赖。

四、结论：结构性回暖而非普升

当前低迷需通过结构化松绑+预期扭转实现，让具备热力的城市先复苏，依靠市场分化形成政策传导效应，最终带动三四线住房需求释放。要避免普降政策稀释政策效能，重点激活力、稳信心。