20220327-天风证券-房地产行业研究周报_按揭宽松持续加码_17页_1mb

房地产行业分析总结（2022年3月19日-3月25日）

核心内容概述

2022年3月，中国房地产行业在信贷宽松、政策支持及市场调整背景下，呈现以下特点：

• 按揭政策持续宽松：LPR保持不变，但重点城市房贷利率大幅下降，放款周期缩短，进一步释放购房需求。
• 市场成交表现疲软：新房、二手房及土地市场成交量同比下滑，但部分城市表现有所改善。
• 投资机会分析：行业beta受政策与结构影响，alpha来源于收并购及住房场景价值挖掘。
• 个股表现分化：A股与H股市场涨跌幅差异显著，部分企业表现突出，但整体市场承压。

主要观点

1. 按揭政策宽松持续加码

• 3月LPR保持不变，但重点103城首套房贷利率降至5.34%，二套房贷利率降至5.60%，较2月分别下降13、15bps，连续6个月下调。
• 长三角重点城市房贷利率大幅下降，如苏州首套房贷利率降至4.6%，为近两年最低。
• 重点城市平均放款周期从去年10月的74天降至34天，显示信贷环境进一步宽松。

2. 信贷与政策宽松叠加，市场仍有企稳预期

• 尽管政策宽松，但受疫情和需求释放节奏影响，3月重点城市高频销售数据降幅扩大。
• 若销售持续低迷，不排除进一步宽松按揭政策及四限政策的扩围，市场或于二季度中后期企稳。

3. 市场成交数据

• 新房市场：本周成交387万平，滚动12周同比-35.71%，月度同比-43.17%，降幅扩大。
• 二手房市场：本周成交107万平，滚动12周同比-36.08%，月度同比-34.92%，降幅扩大。
• 土地市场：本周成交建面968万平，滚动12周同比-45.08%；成交总额179亿元，滚动12周同比-66.01%；全国平均溢价率2.44%，同比下滑11.71pct。

关键信息

1. 按揭政策宽松

• LPR维持不变，但重点城市房贷利率显著下降，显示政策对购房需求的支持。
• 放款周期缩短，有助于加快资金周转，缓解房企流动性压力。

2. 市场表现

• A股市场：申万房地产指数本周上涨3.84%，领先沪深300指数5.98pct，但部分个股表现不佳。
• H股市场：Wind香港房地产指数下跌1.24%，克而瑞内房股领先指数下跌2.95%，整体表现承压。
• 个股涨跌分化：A股中天保基建、冠城大通、阳光城涨幅居前；*ST中房、广宇发展、万业企业跌幅较大。

3. 政策动态

• 全国政策：国务院批复北部湾城市群建设方案，银保监会提及金融稳定保障基金。
• 地方政策：北京、洛阳、金华等地推出保障性租赁住房及土地政策调整，如降低保证金比例、延长缴款期限等。
• 调控政策：多地继续执行限购、限贷、限售等政策，但部分城市政策有所放宽。

4. 投资建议

• 行业beta：关注行业结构调整、产能出清及政策托底力度。
• 行业alpha：收并购修复重点房企资产负债表，精准逆周期加杠杆及住房场景价值挖掘。
• 推荐标的：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口
  • 优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务

风险提示

• 行业信用风险可能蔓延
• 销售下行周期可能开始
• 行政调控保持高压，房地产税试点力度可能超预期

数据概览

总结

3月房地产行业在信贷宽松与政策支持下，按揭环境进一步改善，但市场整体仍面临销售疲软与政策调控压力。重点城市房贷利率下降，放款周期缩短，有助于缓解购房需求压力。新房与二手房市场成交量持续下滑，土地市场同样低迷。A股市场整体表现优于H股，但个股分化明显。行业整体估值处于历史低位，具备一定投资价值，但需关注政策变动及信用风险。