20260712-国盛证券有限责任公司-房地产开发REITs周报_首批REITs指数基金募集完毕_本周超五成产品迎来估值修复_11页_971kb

报告摘要

房地产开发 REITs 周报总结

核心内容概览

本周房地产类REITs市场整体呈现震荡态势，中证REITs全收益指数下跌0.17%，中证REITs(收盘)指数下跌0.18%。同时，首批REITs指数基金募集完毕，合计近12亿元增量资金即将进入市场，为投资者提供更便捷的投资渠道和分散风险的工具。

主要观点

REITs指数表现：
- 本周中证REITs全收益指数下跌0.17%，中证REITs(收盘)指数下跌0.18%。
- 本年中证REITs全收益指数跌幅为2.89%，中证REITs(收盘)指数跌幅为5.52%。
- 恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数本年排名第四。
二级市场表现：
- 本周已上市REITs总市值约为2151.3亿元，平均单只REIT市值约27亿元。
- 二级市场中，44只上涨，42只下跌，周均涨幅为-0.09%。
- 表现较优的板块包括仓储物流和生态环保，涨幅分别为0.3%和0.23%；回调的板块有数据中心和保障房，分别下跌1.51%和0.7%。
- 数据中心板块交易活跃度最高，日均成交量达145.5万股，换手率0.8%。
估值表现：
- REITs中债IRR（内部收益率）分化明显，前三为易方达广开产园REIT（12.6%）、平安广州广河REIT（11.8%）、中金湖北科投光谷REIT（11.7%）。
- P/NAV位于0.5-1.7区间，前三为华夏首创奥特莱斯REIT（1.7）、嘉实物美消费REIT（1.6）、华夏安博仓储REIT（1.5）。
投资建议：
- 一级打新仍存套利空间。
- 二级市场策略建议关注以下主线：
  - β机会：政策主题下的消费类REITs、通胀背景下的高速类REITs。
  - 择时机会：关注消费、高速、IDC、公用事业等资产在回调后（如解禁、季报利空出尽）的价值重构。
  - 分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。
  - 龙头溢价：具备优质资产储备和增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。
风险提示：
- 二级价格波动风险
- 基础设施项目运营风险
- 测算误差风险

关键信息

首批REITs指数基金募集完成：南方、易方达、华夏、中金四家基金公司共推出4只REITs指数基金，合计募集金额近12亿元，为市场注入增量资金。
板块表现分化：仓储物流、生态环保板块表现较好，数据中心、保障房板块有所回调。
交易活跃度：数据中心板块交易最为活跃，日均成交量和换手率均居前列。
市场整体估值：P/NAV整体处于0.5-1.7区间，IRR分化明显，部分优质REITs表现突出。
投资策略：投资者可关注政策主题、通胀叙事、资产回调后的价值重构及分派率变化等多维度进行布局。

总结

本周REITs市场整体震荡，部分板块表现优于市场整体。首批REITs指数基金的募集完成为市场注入新的资金，提升市场流动性。从估值角度看，部分优质REITs表现突出，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。二级市场投资策略建议关注政策主题、通胀叙事、资产回调后的价值重构以及分派率变化，以分散风险并捕捉市场机会。整体来看，REITs市场仍具投资价值，但需谨慎应对各类风险。

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