20260613-国盛证券有限责任公司-房地产开发C-REITs周报—首批商业REITs即将上市_招蛇商业REIT正式申报_11页_932kb

房地产开发及C-REITs周报总结

核心内容概述

本周房地产相关REITs市场整体呈现回调态势，中证REITs全收益指数下跌1.89%，而房地产（申万）指数跌幅达2.18%。二级市场方面，C-REITs周均涨幅为-2.11%，其中招商基金公路高速公路REIT、工银蒙能清洁能源REIT表现较好。数据中心板块交易活跃度最高，成为本周亮点。

首批四只商业不动产REITs即将于2026年6月18日在上海证券交易所正式上市，合计募资规模超过200亿元。招商资管招商蛇口商业不动产REIT于6月11日正式申报至深交所，底层资产包括深圳太子广场和昆山招商花园城两个项目。

主要观点

• REITs指数表现：本周中证REITs全收益指数下跌1.89%，中证REITs（收盘）指数下跌1.99%。本年中证REITs全收益指数跌幅为2.58%，而房地产（申万）指数本年跌幅达11.13%。
• 一二级市场表现：C-REITs二级市场整体回调，其中仓储物流和产业园区板块回调幅度较大，而生态环保和交通基础设施板块跌幅较小。招商基金公路高速公路REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅靠前。
• 估值表现：中债IRR分化明显，浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT、易方达广开产园REIT位列前三。P/NAV位于0.5-1.7区间，华夏首创奥特莱斯REIT、嘉实物美消费REIT、华夏安博仓储REIT表现较好。

关键信息

一、REITs指数表现

二、C-REITs二级市场表现

• 整体表现：本周C-REITs二级市场整体回调，6只上涨、76只下跌，周均涨幅为-2.11%。

• 板块表现：

  • 仓储物流：跌幅-2.8%
  • 产业园区：跌幅-3.15%
  • 保障房：跌幅-1.78%
  • 交通基础设施：跌幅-1.11%
  • 能源基础设施：跌幅-1.44%
  • 生态环保：跌幅-1.04%
  • 消费基础设施：跌幅-1.94%
  • 水利设施：跌幅-1.39%
  • 数据中心：跌幅-2.79%

• 交易活跃度：数据中心板块交易最活跃，本周日均成交量为125万股，日均换手率为0.4%。

三、商业不动产REITs进展

• 首批商业REITs上市：2026年6月18日，首批四只商业不动产REITs将在上交所上市，合计募资规模超过200亿元。
• 招商蛇口商业REIT申报：6月11日，招商资管招商蛇口商业不动产REIT正式申报至深交所，底层资产为深圳太子广场和昆山招商花园城。
• 申报规模：商业不动产REITs累计申报已超20单，总申报规模超700亿元。

四、REITs估值表现

• IRR表现：
  • 浙商沪杭甬REIT：12.3%
  • 平安广州广河REIT：11.6%
  • 易方达广开产园REIT：11.5%
  • 工银蒙能清洁能源REIT：0.1%
• P/NAV表现：
  • 华夏首创奥特莱斯REIT：1.7
  • 嘉实物美消费REIT：1.6
  • 华夏安博仓储REIT：1.6
  • 鹏华深圳能源REIT：0.5

投资建议

1. β机会：关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）及通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。
2. 择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后的价值重构。
3. 分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。
4. 龙头溢价：关注具备充足优质资产储备及明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。

风险提示

• 二级价格波动风险
• 基础设施项目运营风险
• 测算误差风险

相关研究

1. 《房地产开发：2026W22：本周新房成交同比-20.8%，5月土拍规模下滑》2026-06-06
2. 《房地产开发：2026W21: 本周新房成交同比-0.8%，城市更新“十五五”规划印发》2026-05-31
3. 《房地产开发：C-REITs 周报—北投高速 REIT 上市首日偏弱，周五中证 REITs 全收益指数翻红》2026-05-30

图表目录

• 图表1：指数表现
• 图表2: REITs二级市场价格表现
• 图表3：REITs二级市场价格表现（续）
• 图表4: REITs成交量表现
• 图表5: REITs成交量表现（续）
• 图表6: REITs估值表现