20260628-国盛证券有限责任公司-房地产开发REITs周报_商业不动产REITs获批加速_首批中证REITs全收益指数基金7月1日起发售_11页_958kb

房地产开发与REITs周报总结

核心内容概述

本周房地产相关REITs市场整体呈现回调态势，中证REITs全收益指数下跌2.40%，为年内最大周跌幅，累计跌幅达6.43%。同时，商业不动产REITs表现分化，部分产品在上市后出现显著涨幅，而其他板块如仓储物流、产业园区则出现较大回调。值得注意的是，商业不动产REITs获批加速，显示政策支持力度增强，同时华夏、易方达、南方、中金四家基金公司即将发售中证REITs全收益指数证券投资基金，标志着REITs市场进入指数化投资新阶段。

主要观点

• REITs指数表现：本周中证REITs全收益指数下跌2.40%，为年内最大周跌幅，累计跌幅达6.43%。市场整体表现疲软，部分股票指数如沪深300和中债十年期国债指数表现相对较好。
• 二级市场表现：REITs二级市场整体回调，平均单只REIT市值约27亿元，总市值约2082亿元。仓储物流和产业园区板块回调幅度较大，分别下跌5.62%和6.6%，而保障房和能源基础设施板块跌幅较小。
• 商业不动产REITs表现：首批4单商业不动产REITs上市后表现分化，其中国泰海通砂之船商业REIT涨幅最高。截至6月26日，部分产品表现继续分化，反映出市场对不同资产类型的偏好差异。
• REITs获批加速：6月22日，6单商业不动产REITs获得证监会批复，显示市场对商业不动产资产的持续关注和政策支持。
• 基金公司动作：华夏、易方达、南方、中金四家基金公司将于2026年7月1日至7月7日集中发售中证REITs全收益指数证券投资基金，为市场引入长期稳定资金。

关键信息

REITs指数表现

• 中证REITs（收盘）指数：下跌2.40%，收于709.5点。
• 中证REITs全收益指数：下跌2.40%，收于944.9点，为年内最大周跌幅。
• 沪深300指数：下跌1.48%。
• 恒生指数：下跌5.24%。
• 中债十年期国债指数：上涨0.06%，为REITs全收益指数排名第三。
• 房地产（申万）指数：下跌3.82%。
• 高速公路（申万）指数：下跌2.48%。

二级市场表现

• 本周共有9只REITs上涨，77只下跌，周均涨幅为-3.59%。
• 仓储物流和产业园区板块回调显著，分别下跌5.62%和6.6%。
• 保障房和能源基础设施板块跌幅较小，分别为-0.72%和-1.46%。
• 商业不动产REITs表现分化，其中国泰海通砂之船商业REIT涨幅最高，达13.9%。
• 二级市场交易活跃度最高的是商业不动产板块，日均换手率2.9%。

估值表现

• 已上市REITs中债IRR（内部收益率）分化严重，前三为易方达广开产园REIT（12.8%）、中金湖北科投光谷REIT（12.1%）、华夏合肥高新REIT（12%）。
• P/NAV（市净率）位于0.5-1.6区间，前三为华夏首创奥特莱斯REIT（1.6）、华夏安博仓储REIT（1.5）、中金厦门安居REIT（1.5）。
• 优质奥莱资产受到市场追捧，而商办类资产受宏观经济和市场供需影响信心较弱。

投资建议

• β机会：关注政策主题催化下的超预期弹性资产，如消费类和高速类。
• 择时机会：关注优质资产在二级市场回调后的价值重构机会，如解禁后或季报利空出尽后。
• 分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。
• 龙头溢价：原始权益人具备优质资产储备和明确增长空间的REITs，其后续龙头效益不可忽视。

风险提示

• 二级价格波动风险。
• 基础设施项目运营风险。
• 测算误差风险。

行业走势

行业走势图表显示，REITs市场整体处于回调阶段，部分板块如消费基础设施和数据中心表现相对较好，而仓储物流和产业园区则表现疲软。

作者信息

• 分析师：金晶、周卓君
• 执业证书编号：S0680522030001、S0680523070006
• 邮箱：jinjing3@gszq.com、zhouzhuojun@gszq.com

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图表目录

• 图表1：指数表现
• 图表2：REITs二级市场价格表现
• 图表3：REITs二级市场价格表现（续）
• 图表4：REITs成交量表现
• 图表5：REITs成交量表现（续）

总结

本周REITs市场整体回调，商业不动产REITs表现分化，部分产品如国泰海通砂之船商业REIT涨幅显著，而仓储物流和产业园区板块回调幅度较大。政策支持加速了商业不动产REITs的审批进程，同时华夏、易方达、南方、中金四家基金公司即将集中发售中证REITs全收益指数证券投资基金，为市场注入长期资金。投资策略上建议关注政策主题催化下的β机会、优质资产回调后的价值重构机会、分派率变化及龙头资产的溢价效应。同时，需警惕二级价格波动、基础设施项目运营及测算误差等风险。