20260523-国盛证券有限责任公司-房地产开发C-REITs周报_4支商业不动产REITs成功定价_首批REITs指数基金正式上报_11页_925kb

报告摘要

房地产开发与REITs市场周报总结

核心内容概述

本报告分析了本周中国REITs市场的表现，涵盖REITs指数、一二级市场表现、估值情况以及投资建议。同时，介绍了首批商业不动产REITs的定价情况及REITs指数基金的上报对市场的影响。

主要观点

1. REITs 指数表现

中证REITs全收益指数本周上涨1.46%，为年内最大单日涨幅（5月19日上涨2.37%）。
中证REITs（收盘）指数本周上涨1.19%，全年累计下跌2.45%，而中证REITs全收益指数全年累计下跌0.54%。
本周沪深300、恒生指数、房地产（申万）指数等均出现不同程度的下跌，而高速公路（申万）指数小幅上涨。

2. 二级市场表现

整体上涨：本周C-REITs二级市场整体呈现上涨行情，总市值约2212.1亿元，平均单只REIT市值约27亿元。
板块分化：仓储物流、产业园区、保障房、交通基础设施等板块表现较好，其中保障房板块涨幅最高；而消费基础设施、生态环保等板块则出现回调。
交易活跃度：数据中心板块交易最活跃，日均成交量达209.9万股，日均换手率1.2%，成为本周成交额最高的板块。

3. 首批商业不动产REITs定价完成

国泰海通砂之船REIT定价5.531元/份；
中信建投首农REIT定价3.013元/份；
中金唯品会REIT定价3.848元/份；
汇添富上海地产REIT定价4.092元/份。

4. REITs 估值表现

IRR（内部收益率）：中金安徽交控REIT（11.7%）、平安广州广河REIT（11.4%）、中金湖北科投光谷REIT（10.2%）位列前三；嘉实物美消费REIT（0.2%）为最低。
P/NAV（市净率）：嘉实物美消费REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.6）、华夏安博仓储REIT（1.6）为最高；鹏华深圳能源REIT（0.5）为最低。

关键信息

一二级市场表现

总市值：截至5月22日，已上市REITs总市值约为2212.1亿元。
涨跌情况：本周59只REITs上涨，22只下跌，周均涨幅为0.78%。
板块涨幅：
- 仓储物流：-0.07%
- 产业园区：-0.72%
- 保障房：2.14%
- 交通基础设施：2.07%
- 能源基础设施：1.38%
- 生态环保：1.01%
- 消费基础设施：1.25%
- 水利设施：1.23%
- 数据中心：-0.03%

交易活跃度

数据中心：日均成交量209.9万股，日均换手率1.2%，为本周交易最活跃板块。
日均换手率：整体为0.6%，其中华夏合肥高新REIT（2.4%）、中航北京昌保租赁住房REIT（1.6%）、南方万国数据中心REIT（1.5%）为前三。

投资建议

关注政策主题下的优质低估值项目：特别是高能级城市消费和高速、IDC类资产，其在二级市场回调后具有价值重构机会。
保障房等弱周期资产：因其红利配置属性已被市场认可，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV进行择时布局。
REITs扩募与新发并行：关注原始权益人资产储备充足、项目优质的REITs，以获取龙头效益。

风险提示

二级市场价格波动风险；
基础设施项目运营风险；
测算误差风险。

作者信息

分析师：金晶、周卓君
执业证书编号：S0680522030001、S0680523070006
邮箱：jinjing3@gszq.com、zhouzhuojun@gszq.com

数据概览

指数名称	现价	本周涨跌幅	本年涨跌幅
中证REITs（收盘）指数	759.5	1.19%	-2.45%
中证REITs全收益指数	1004.4	1.46%	-0.54%
上证综指	4112.9	0.87%	3.63%
深证成指	15597.3	2.30%	15.32%
沪深300	4845.1	1.30%	4.65%
恒生指数	25606.0	0.86%	-0.10%
中债十年期国债指数	132.7	0.14%	1.27%
房地产（申万）	2101.8	-3.69%	-4.34%
恒生地产建筑业	1840.0	-5.15%	13.56%
高速公路（申万）	3235.3	0.52%	-1.88%

总结

本周REITs市场整体表现积极，中证REITs全收益指数创下年内最大单日涨幅。首批商业不动产REITs完成定价，数据中心板块交易活跃度最高。市场情绪受REITs指数基金上报影响显著提升。不同板块表现分化，保障房、交通基础设施等板块表现较好，而消费基础设施、生态环保等板块则回调。投资者可关注政策驱动下的高弹性项目以及弱周期资产的配置时机，同时警惕二级市场波动、项目运营及测算误差等风险。

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