> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产开发与REITs周报总结 ## 核心内容 本周房地产开发市场整体表现偏弱，C-REITs二级市场呈现回调行情，多个板块出现下跌。首批4只商业不动产REITs即将进入询价阶段，预计6月集中上市。同时，部分板块如数据中心表现相对活跃，成交量和换手率较高。 ## 主要观点 - **REITs指数表现**：本周中证REITs全收益指数下跌2.15%，中证REITs（收盘）指数下跌2.21%。本年全收益指数跌幅为1.97%，收盘指数跌幅为3.60%。 - **市场整体趋势**：二级市场整体回调，其中仓储物流和产业园区板块跌幅较大，而生态环保和数据中心板块跌幅较小。 - **商业不动产进展**：首批4只商业不动产REITs即将集中询价，分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船REIT和中金唯品会商业REIT，预计6月上市。 - **板块表现差异**：数据中心板块交易活跃度最高，日均成交量和换手率均优于其他板块。仓储物流和产业园区板块则面临较大回调压力。 - **估值表现**：部分REITs的中债IRR表现优异，如中金安徽交控REIT（11.7%）、平安广州广河REIT（11.4%）、中金湖北科投光谷REIT（10.2%）。P/NAV方面，嘉实物美消费REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.6）、华夏安博仓储REIT（1.6）处于前列。 - **投资建议**： 1. 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机，特别是高能级城市的消费项目和高速及IDC类资产。 2. 保障房等弱周期资产已被市场认可，但价格已反映预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。 3. 我国REITs扩募与新发并行，建议关注资产储备充足、项目优质的原始权益人。 ## 关键信息 ### REITs指数表现 | 指数名称 | 指数类型 | 现价 | 当日涨跌幅 | 本周涨跌幅 | 本月涨跌幅 | 近一月涨跌幅 | 本年涨跌幅 | 近一年涨跌幅 | |------------------|----------------|--------|------------|------------|------------|--------------|------------|--------------| | 上证综指 | 股票指数 | 4135.4 | -1.02% | -1.07% | 0.56% | 2.70% | 4.20% | 21.49% | | 深证成指 | 股票指数 | 15561.4| -1.17% | -0.02% | 3.00% | 6.29% | 15.06% | 50.29% | | 沪深300 | 股票指数 | 4859.6 | -1.12% | -0.25% | 1.09% | 3.37% | 4.96% | 23.24% | | 中证REITs（收盘）| 基金指数 | 750.6 | -0.53% | -2.21% | -2.23% | -3.99% | -3.60% | -12.40% | | 中证REITs全收益 | 基金指数 | 989.9 | -0.48% | -2.15% | -2.09% | -3.13% | -1.97% | -7.76% | ### REITs一二级市场表现 - **二级市场回调**：本周C-REITs二级市场整体回调，平均单只REIT市值约27亿元，8只上涨，73只下跌，周均涨幅为-2.16%。 - **板块表现**： - **仓储物流**：周涨幅为-2.55%。 - **产业园区**：周涨幅为-3.84%。 - **保障房**：周涨幅为-1.54%。 - **交通基础设施**：周涨幅为-1.6%。 - **能源基础设施**：周涨幅为-1.67%。 - **生态环保**：周涨幅为-0.1%。 - **消费基础设施**：周涨幅为-1.43%。 - **水利设施**：周涨幅为-0.65%。 - **数据中心**：周涨幅为-0.25%。 ### 商业不动产REITs询价信息 | REIT名称 | 底层资产 | 询价区间（元/份） | 发售总额（亿份） | 份额结构 | 询价时间 | |----------------------------------|----------------------------------|------------------|------------------|----------------------|------------------| | 汇添富上海地产商业REIT | 上海黄浦鼎保大厦项目、鼎博大厦项目 | 3.464-4.234 | 10 | 战略配售70%，网下21%，公众9% | 2026-05-21 | | 中信建投首农商业REIT | 北京龙德广场 | 2.466-3.014 | 10 | 战略配售70%，网下21%，公众9% | 2026-05-20 | | 国泰海通砂之船REIT | 砂之船（西安）奥特莱斯阿雅纳区间 | 4.525-5.531 | 10 | 战略配售75%，网下17.5%，公众7.5% | 2026-05-20 | | 中金唯品会商业REIT | 郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目 | 3.150-3.849 | 20 | 战略配售75%，网下35%，公众15% | 2026-05-19 | ### REITs成交量与换手率表现 - **数据中心**：本周日均成交量最高，达156.2万股，日均换手率0.5%，其中南方万国数据中心REIT日均换手率0.7%。 - **仓储物流**：周均成交量为156.2万股，其中华夏安博仓储REIT日均换手率最高，为1.55%。 - **产业园区**：华夏合肥高新REIT周均成交量最高，达899.55万股，日均换手率1.46%。 - **保障房**：华夏北京保障房REIT周均成交量为262.79万股，日均换手率0.55%。 ## 风险提示 - 二级价格波动风险。 - 基础设施项目运营风险。 - 测算误差风险。 ## 作者信息 - **分析师**：金晶，执业证书编号：S0680522030001，邮箱：jinjing3@gszq.com - **分析师**：周卓君，执业证书编号：S0680523070006，邮箱：zhouzhuojun@gszq.com ## 相关研究 1. 《房地产开发：2026W18: 延续分化行情，节前政策加码城市“五一”市场升温》 - 2026-05-10 2. 《房地产开发：C-REITs 周报—二级价格震荡，商业不动产 REITs 加速推进》 - 2026-05-09 3. 《房地产开发：2026W17：节前广深楼市政策加码，板块行情持续修复》 - 2026-05-05