20260509-国盛证券有限责任公司-房地产开发C-REITs周报—二级价格震荡_商业不动产REITs加速推进_11页_880kb

报告摘要

本报告分析了近期 C-REITs 的市场表现、一二级市场动态及估值情况，同时提出了投资建议与风险提示。整体来看，C-REITs 周二级市场整体回调，但部分板块表现优于市场，且 REITs 估值分化明显。

REITs 指数表现
- 本周中证 REITs 全收益指数上涨 0.06%，而中证 REITs（收盘）指数下跌 0.02%。
- 本年中证 REITs 全收益指数涨幅为 0.18%，但中证 REITs（收盘）指数本年跌幅为 1.42%。
- 恒生地产建筑业本周涨幅最高，本年涨幅也居首。
C-REITs 二级市场表现
- 本周 C-REITs 二级市场整体回调，其中数据中心、能源基础设施板块表现较好，而市政水利、产业园区板块回调。
- 已上市 REITs 总市值约 2243.2 亿元，平均单只市值约 28 亿元。
- 本周有 38 只 REITs 上涨，38 只下跌，5 只持平，周均涨幅为 -0.13%。
- 交易活跃度最高的板块为数据中心，其周均换手率为 0.6%。
- 本周日均成交量为 105.2 万股，日均换手率为 0.3%。
REITs 估值表现
- 中债 IRR 分化明显，前三分别为平安广州广河 REIT（11.2%）、中金安徽交控 REIT（10.2%）、易方达广开产园 REIT（9.9%）。
- P/NAV 位于 0.5-1.7 区间，其中华夏安博仓储 REIT、嘉实物美消费 REIT、易方达华威农贸市场 REIT 为前三，P/NAV 均为 1.7。
- 部分 REITs 的 P/NAV 较低，如鹏华深圳能源 REIT（0.5）。

IRR 分化：部分 REITs IRR 较高，如平安广州广河 REIT（11.2%），而部分 REITs IRR 较低。
P/NAV 分布：P/NAV 多在 0.5-1.7 区间，其中部分 REITs P/NAV 较高，如华夏安博仓储 REIT、嘉实物美消费 REIT、易方达华威农贸市场 REIT。

关注政策主题下的弹性及优质低估值项目
- 高能级城市消费在扩内需主题下具有增长弹性，叠加专业运营可创造管理溢价。
- 高速及 IDC 类资产在二级回调后具有价值重构机会。
- 办公及仓储类租赁需求疲软，需等待经济复苏信号。
关注保障房等弱周期资产
- 保障房等弱周期资产的红利配置属性已被市场认可，但当前价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与 P/NAV 进行择时布局。
关注扩募资产储备充足的原始权益人
- 我国 REITs 扩募与新发并行，应关注资产储备充足、项目优质的原始权益人，以获取后续龙头效益。