当公募基建REITs来敲门——“真REITs”来临，哪些行业将受益？_49页_2mb

当公募基建 REITs 来敲门

核心内容

公募基础设施不动产投资信托基金（REITs）的推出标志着我国REITs市场进入新阶段，具备多方面的创新性，同时也体现了改革的渐进性。此次REITs试点聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环保、信息网络、园区开发七大领域，有助于盘活存量资产、降低宏观杠杆率，并推动基础设施建设的融资方式创新。

主要观点

• 公募REITs的推出具有时代背景：我国金融去杠杆取得初步成效，但总杠杆水平仍偏高。公募REITs的推出旨在缓解地方政府隐性债务压力，推动基建投资良性循环。
• 公募REITs实现多层“突破”：包括行业层面、区域层面、产品结构层面及政策层面，首次以法规形式确认REITs的合法地位，为居民提供新的投资渠道。
• REITs有望重塑行业估值：通过NAV、P/FFO等估值方式，REITs将对公用事业、环保、建筑与工程等行业的估值体系产生深远影响。
• 重点行业受益：建筑、公用事业、环保、交通运输、新基建（如IDC、中国铁塔）等领域有望直接受益于REITs的推进。
• 风险提示：项目落地进展缓慢，政策推行效果不达预期。

关键信息

建筑行业

• 基建REITs有望提振中期基建投资增速，改善工程企业报表质量。
• 建议关注无形资产占比高的标的，如中国交建、中国电建、中国中铁、中国铁建、中国建筑、中国中冶等。
• 无形资产主要为特许经营权，长期应收账款通常对应政府付费项目，需重点关注其证券化潜力。

公用事业行业

• 电力行业资产存量巨大，输配电网及燃气管网具备稳定现金流和投资回报率，适合REITs模式。
• 火电行业盈利能力低，而水电、核电等具有较高盈利能力和稳定性，建议关注。
• 公募REITs有助于改善企业资产负债率，提升盈利水平。

环保行业

• 环保行业可作为REITs试点项目，其中污水处理项目收费权优先，垃圾焚烧发电项目次之，危废项目最后。
• REITs有助于改善机构和企业投资意愿，推动水环境治理、固废精细化处置等投资。

交通运输行业

• 收费公路具备便于拆分的特性，有望成为首批试点。
• 机场（如上海虹桥机场、北京大兴机场）具备区位优势，是较好的REITs标的。

新基建

• IDC：重资产行业，前期资金投入高，REITs可提升经营杠杆，改善现金流。
• 中国铁塔：具备独立专业化运营能力，若转型REITs可提升融资便利性和分红水平。
• 未来REITs可引导新基建发展，推动新技术与老基建融合。

我国REITs发展历程

• 我国类REITs产品自2014年起发展迅速，发行规模超千亿。
• 基础设施类REITs起步较晚，目前仅发行三单，存在收益率较低、流动性不足等问题。
• 我国类REITs以“资产支持计划+私募基金+SPV”为主要结构，但本质上仍为私募产品，与公募REITs存在差异。

海外REITs发展经验

• 美国：REITs市场全球最大，收益高，具备税收优惠，经历了成长、萎缩、恢复、高速发展四个阶段。
• 日本、新加坡、中国香港：构成亚洲REITs市场主力，其中日本REITs分派收益率最低，新加坡最高，均具备一定税收优惠和杠杆控制机制。

公募REITs政策特点

• 结构：采用“公募基金+ABS”模式，尚未出台专项税收优惠政策。
• 管理：要求公募基金设立独立投资管理部门，配备专业人员。
• 配售：战略配售比例不低于20%，公众投资者比例上限为16%。
• 杠杆：借款总额不超过基金资产的20%，用于基础设施维修、改造等。

行业受益分析

风险提示

• 项目落地进展缓慢
• 政策推行效果不达预期
• 市场流动性不足
• 税收政策不完善可能影响REITs发展

附注

分析师团队包括王一峰、孙伟风、王威、于鸿光、殷中枢、程新星、石崎良、付天姿、王锐、陈佳宁等，联系方式详见文档。