20200823-兴业证券-基建REITs系列深度报告之三_发展篇—_深度剖析国内REITs发展的历程_潜力_影响_趋势__47页_3mb

基建REITs发展分析报告总结

核心内容

本报告分析了中国基础设施REITs的发展历程、政策框架、市场潜力及未来趋势，同时对比了类REITs与ABS的市场表现，评估了REITs对投资者、企业及政府的利好影响，并展望了未来可能的政策走向和市场发展。

主要观点

• 政策支持：2020年4月和8月发布的“40号文”、“《通知》”和“《指引》”共同构成了国内REITs试点的“顶层设计+核心配套文件”的政策体系，推动了REITs试点项目的申报和基金发行。
• 市场潜力：估算我国基础设施存量规模约116万亿元，公路设施存量约17万亿元。基于可证券化率和市值占比，REITs市场潜在规模在2.3万亿至5.5万亿之间。
• 类REITs经验积累：国内类REITs发行规模超过1400亿元，为推行公募REITs提供了丰富的实践经验，其收益率和流动性优于ABS市场整体水平。
• REITs对三方的利好：REITs作为投资工具，能够提高投资组合的收益率并降低风险；作为融资工具，有助于企业降低杠杆和提升盈利能力；作为投融资创新手段，有利于政府盘活存量资产、改善融资环境、推动资本市场繁荣。
• 未来趋势：PPP模式为REITs提供约4000亿元的储备标的，权益类REITs将成为市场主流，同时期待税惠政策和IPO注册制等配套政策的出台。

关键信息

政策体系

• 2020年4月和8月，发改委和证监会发布三份重要文件，构成“一体两翼”的政策体系，明确基础设施REITs试点的基本原则、项目要求和运作模式。
• 政策出台背景包含宏观经济形势和地方融资创新两层逻辑。

基础设施存量规模

• 2018年全国基础设施存量规模约为115.51万亿元（按2018年价格计）。
• 公路设施存量规模约为16.99万亿元（按2018年价格计）。
• 前五省基础设施存量分别为四川（含重庆）10.2万亿元、广东6.3万亿元、江苏6.1万亿元、山东6万亿元、浙江5.6万亿元。

REITs市场潜在规模

• 基于基础设施存量和可证券化率估算，REITs市场潜在规模在2.3万亿至3.5万亿之间。
• 基于GDP和股市市值占比估算，潜在规模在2.8万亿至5.5万亿之间。

类REITs市场

• 类REITs发行规模超1400亿元，主要底层资产为商业、办公和租赁住房。
• 类REITs收益率显著高于ABS整体水平，平均收益率为5.87%，加权平均收益率为5.7%。
• 类REITs流动性优于ABS，标准化成交量和换手率表现优于ABS市场。

REITs对三方的利好

• 投资者：REITs具有稳定股息和长期回报率优势，理论最佳配置比例为17%，契合价值投资理念和长期资金需求。
• 企业：REITs有助于降低税负和杠杆，推动企业轻资产化扩张和估值重塑。
• 政府：REITs有助于盘活存量资产，降低地方杠杆，改善基建投融资环境，支撑逆周期调节，推动资本市场繁荣。

发展趋势展望

• PPP与REITs结合：PPP提供约4000亿元储备标的，二者结合必要且可行。
• 权益类REITs为主流：权益类REITs将是市场主流方向，管理人需兼具金融和不动产产品管理运营能力。
• 政策配套：期待税惠政策和IPO注册制等配套政策出台，以进一步推动REITs市场发展。

风险提示

• 宏观经济下行风险：经济增速放缓可能影响REITs的发展需求。
• 政策落地不达预期：政策实施效果可能低于预期。
• 融资环境未好转：可能影响REITs项目的推进。
• 政策力度不足：可能制约REITs市场的进一步发展。

图表与数据

• 图1至图46展示了基础设施项目申报、中标金额、地方融资演变、基础设施存量估算、REITs市场潜在规模、ABS与类REITs发行情况、收益率分布、流动性指标等。
• 表1至表13提供了REITs相关政策、试点申报规定、基础设施存量估算、ABS与类REITs发行数据、收益率、流动性指标、税收处理对比等详细数据。

本报告为国内REITs市场的发展提供了详尽的分析和预测，强调其在投融资创新和市场优化中的重要作用。