20210825-开源证券-碧桂园服务-06098.HK-港股公司信息更新报告_业绩靓眼_品牌拓展_大物业_大社区_持续推进_9页_928kb

碧桂园服务总结

核心内容

碧桂园服务（06098.HK）是物管行业的龙头企业，凭借集团资源和多元化业务布局，持续扩大市场份额并提升盈利能力。公司2021年上半年实现营收115.6亿元，同比增长84.3%；归母净利润21.1亿元，同比增长60.7%。公司通过品牌拓展、收并购等多渠道实现规模扩张，业务结构不断优化，盈利水平保持高位。

主要观点

• 业绩超预期：2021年上半年业绩表现强劲，营收和净利润均实现大幅增长，超出市场预期。
• 多元化业务布局：公司已形成“大物业+大社区”的业务模式，覆盖物业管理、社区增值服务、非业主增值服务、城市服务、商业运营等多个领域。
• 规模持续扩张：通过收购蓝光嘉宝、满国康洁、东飞、新碧园等公司，碧桂园服务在多个新兴赛道快速布局，合约面积和在管面积均显著提升。
• 盈利能力强：增值服务毛利率高达66.2%，非业主增值服务毛利率为50.4%，盈利水平稳居行业前列。
• 估值合理：公司当前PE为38.2倍，未来三年PE预计逐步下降至16.1倍，维持“买入”评级。

关键信息

财务数据

业务结构

• 物业管理服务：营收占比44.7%，同比增长30.5%；毛利率33.6%，同比下降4.6个百分点。
• 社区增值服务：营收占比12.1%，同比增长132.0%；毛利率66.2%，同比提升0.3个百分点。
• 非业主增值服务：营收占比9.2%，同比增长56.9%；毛利率50.4%，同比提升4.1个百分点。
• 城市服务：营收占比18.1%，同比增长5516.6%；毛利率19.3%，同比下降3.8个百分点。
• 商业运营：营收占比1.2%，毛利率56.1%。

规模数据

• 合约面积：截至2021年6月末为9.01亿平方米，若考虑收购蓝光嘉宝则为11.20亿平方米。
• 在管面积：截至2021年6月末为4.29亿平方米，若考虑收购蓝光嘉宝则为5.59亿平方米。
• 合管比：2.1倍（不包含蓝光嘉宝及三供一业）。
• 第三方在管面积占比：29.3%。

物管费水平

• 2021年上半年平均物管费为2.14元/平方米/月。

投资建议

• 评级：买入（维持）
• 盈利预测：预计2021-2023年归母净利润分别为42.2亿元、65.6亿元、100.4亿元，对应EPS分别为1.4元、2.2元、3.4元。
• 估值：当前股价对应PE为38.2倍，未来三年PE预计逐步下降至16.1倍。

风险提示

1. 宏观环境风险：宏观经济不景气，居民可支配收入低迷，可能影响行业收缴率。
2. 行业盈利恶化风险：人工成本持续上升，物管费提价困难，行业毛利空间可能被压缩。
3. 行业成长性下滑风险：市场竣工量低位运行，项目转化周期延长。
4. 汇率波动风险：汇率波动可能对企业造成影响。
5. 企业运营风险：高管及核心人员变动可能影响公司运营。

估值方法的局限性

本报告的分析基于一定假设，不同假设可能导致结果差异。所采用的估值方法及模型存在局限性，不保证证券能够在该价格交易。

法律声明

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