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公司研究总结：碧桂园服务 (6098.HK) 2021年度中报点评

核心内容

碧桂园服务 (6098.HK) 在2021年半年度业绩公告中展示了强劲的财务表现，营收和净利润均实现显著增长，同时积极布局“大物业+大社区”战略，推动新增长极。

主要观点

• 业绩增长显著：2021年上半年，公司实现营业收入115.60亿元，同比增长84.3%；归母净利润21.13亿元，同比增长60.7%。在高基数下仍保持高速增长，显示公司运营效率和市场竞争力。
• 营收结构多元化：物业管理服务、城市服务、三供一业、社区增值服务的营收占比分别为44.7%、18.1%、13.7%、12.1%，多元化布局增强了公司抗风险能力及盈利潜力。
• 毛利率波动：虽然毛利同比增长65.5%，但毛利率由37.2%下降至33.4%，主要是由于城市服务并表及疫情社保减免政策退出等偶发因素影响。剔除相关因素后，毛利率约为36.2%。
• 资产负债稳健：截至2021年6月末，公司银行存款及现金总额达219.38亿元，同比增长43.0%；资产负债率降至40.9%，同比下降7.3个百分点，财务状况健康。
• 管理规模稳步提升：合约面积达9.01亿平方米，同比增长9.8%；在管面积达4.29亿平方米，同比增长13.7%。第三方合约面积占比达55.7%，显示公司市场拓展能力。
• 社区增值服务加速发展：社区生活服务业务营收同比增长132.0%，达到13.98亿元，成为公司未来增长的重要驱动力。
• 城市服务积极布局：上半年新增城市服务合同总额达40.1亿元，覆盖超过150个城市，显示公司在城市服务领域的扩张力度。
• 股份回购提振信心：公司近期连续回购股份，共回购约1,020万股，占总股本的0.32%，反映公司对自身长期前景的看好。

关键信息

盈利预测与估值

财务健康状况

• 资产负债率：由2020年的48.2%降至2021年的43.8%，财务结构持续优化。
• 现金短债比：保持在合理水平，2021年为104.0%，显示公司偿债能力较强。
• 净利润率：从2020年的17.8%略降至2021年的17.3%，但整体仍保持稳定。

风险提示

• 并购整合不及预期
• 人力资源成本上升
• 新冠疫情反复

评级与结论

• 评级：买入（维持）
• 当前股价：56.15港元
• 估值：2021-2023年PE分别为37.7倍、26.8倍、19.3倍，估值合理，成长性良好。
• 盈利预测：公司未来盈利能力有望持续增强，特别是社区增值服务和城市服务业务的发展潜力较大。

业务布局与战略

• “大物业+大社区”战略：聚焦物业管理与社区服务，构建新增长极。
• 蓝海业务拓展：通过并购蓝光嘉宝服务，进一步扩大业务版图，提升市场占有率。
• 增值服务生态：公司已形成较为完整的社区增值服务生态，具备较强的流量和场景优势。

未来展望

• 增长曲线：社区增值服务有望成为公司第二条增长曲线。
• 经营效率：公司经营效率较高，盈利能力和现金流表现良好。
• 市场信心：通过股份回购传递出公司对未来发展充满信心。

总结

碧桂园服务在2021年上半年表现出色，营收和净利润均实现高速增长。公司通过多元化业务布局和积极并购，增强了市场竞争力和抗风险能力。未来，随着社区增值服务和城市服务业务的持续发展，公司有望进一步扩大盈利空间。当前估值合理，维持“买入”评级。