20211127-华安证券-碧桂园服务-06098.HK-数字化重塑_新物业_并购+复制高成长_104页_10mb

数字化重塑“新物业”，并购+复制高成长

核心内容概述

本报告对碧桂园服务进行深度分析，指出其作为物管行业龙头，通过“大物业+大社区”战略，布局多赛道，实现持续高增长。同时，公司通过并购和复制模式加速扩张，提升市场份额和盈利能力。公司具备核心优势，包括区域深耕、在手现金充裕、数字化平台构建等，助力其在行业竞争中建立壁垒。报告还展望了公司未来发展的潜力，以及在科技赋能、城市服务、社区增值服务等领域的布局。

---

主要观点

1. 物管行业龙头标杆，多赛道齐头并进

• 碧桂园服务在“大物业+大社区”战略下，布局物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、三供一业、城市服务及商业运营服务等多赛道。
• 2018~2020年，公司营业总收入实现复合增速82.7%，归母净利润复合增速70.6%。
• 2021H1，公司实现营业总收入115.6亿元，同比增长84.2%；归母净利润21.1亿元，同比增长60.7%。

2. 核心优势难以模仿，并购助力第二增长曲线

• 公司核心壁垒包括：兄弟公司输送面积强劲、区域深耕和下沉、在手现金充裕、执行团队+数字化平台构建。
• 2021年并购三大项目：富力物业100%股权（70亿现金交易，最后一期30亿根据实际交付面积支付）、花样年核心资产包邻里乐100%股权（33亿）、蓝光嘉宝（持股超过99%）。
• 公司通过并购与异地复制能力，快速扩展业务，并提升供应链掌控力和成本管理能力。

3. 规模高增覆盖多层级城市，社区增值服务利润贡献突出

• 截至2021H1，公司项目分布于31个省、自治区、直辖市及香港特别行政区的370多个城市，覆盖全国。
• 2018~2020年，物业在管面积年复合增长率达44%，社区增值服务收入复合增速达104%，非业主增值服务收入复合增速32%。
• 2021H1，社区增值服务收入达14.0亿元，同比增长132%，毛利率保持在66.2%；非业主增值服务收入同比增长56.9%，毛利率提升至50.4%。
• 三供一业服务在管面积达8517万方，毛利率提升至9.4%。

4. 商管赛道短板补足，城市服务生态成型

• 公司新开辟商业运营分部，为购物中心、社区商业、写字楼等提供全链条服务。
• 2021H1商业运营服务营收约1.4亿元，毛利率达56.1%。
• 收购富力物业和邻里乐后，公司商管业务盈利有望提升。
• 城市服务业务覆盖超150个城市，2021H1营收达20.95亿元，占总收入比提高至18.1%。

---

关键信息

财务数据

• 收盘价：47.55港元
• 近12个月最高/最低：85.20/45.10港元
• 总股本：3218百万股
• 流通股本：3218百万股（流通比例100%）
• 总市值：1254.73亿元
• 流通市值：1254.73亿元
• 2021~2023年EPS预测：1.32元、2.20元、3.44元
• 对应PE：30倍、18倍、11倍

投资建议

• 首次覆盖，给予“买入”评级
• 公司在规模优势基础上利用科技赋能，实现供应链优化和成本管理，有望突破传统物管瓶颈，重塑“新物业”。

风险提示

• 房地产竣工不及预期
• 收并购不及预期
• 外拓进展不及预期
• 疫情反复致商业客流量波动
• 增值服务增长不及预期

---

发展战略与业务布局

1. 区域深耕和下沉

• 公司覆盖城市层级丰富，开拓市场具有邻近优势，以较低成本拓展周边项目。
• 重点布局“弹性城市”，这些城市受益于城市群发展的“回波效应”，人均可支配收入较高，消费能力强。
• 通过“北极熊模式”实现区域深耕与轮动，确保投资安全。

2. 社区增值服务成利润王

• 社区增值服务收入占比提升，成为利润贡献主力军。
• 主要收入来自家政、广告、社区新零售等。
• 在规模快速扩增的前提下，毛利率保持稳定，非常难能可贵。

3. 多元业态延伸服务边界

• 公司进入“三供一业”领域，实现平稳接管，合作不断深化。
• 商业运营服务由集团文商旅资产注入，实现多业态融合发展。
• 城市服务板块快速拓展，2021H1营收达20.95亿元，占总收入比提高至18.1%。

---

科技赋能与数字化发展

• 物业行业科技化趋势明显，公司布局“数字化+机器人”。
• 建立AI全栈构架体系，助力企业降本增效。
• 智慧平台凸显数据优势，延展企业服务维度。
• 自主研发物业机器人，提升服务效率。

---

总结

碧桂园服务凭借区域深耕、并购扩张和数字化转型，实现了持续高增长。其在社区增值服务和城市服务等新赛道表现突出，成为行业利润增长的重要引擎。公司具备强大的执行力和良好的财务结构，未来有望通过科技赋能和生态构建，进一步巩固行业领先地位，实现高质量发展。