20210329-东吴证券-碧桂园服务-06098.HK-大物业+大社区_物管龙头迎高速成长新格局_45页_3mb

碧桂园服务（06098）总结

核心内容概述

碧桂园服务是中国领先的物业管理企业，依托碧桂园集团资源，形成了“大物业+大社区”的发展战略，涵盖物业管理、社区增值、非业主增值、“三供一业”及城市服务五大业务板块。公司凭借强大的资源整合能力、智慧化管理及持续的业绩增长，成为物管行业龙头，2020年中指院物业服务百强企业第一名。公司不仅在基础物业方面表现突出，还积极拓展城市服务等新兴领域，未来增长潜力巨大。

主要观点

• 业务多元化：公司已形成五大业务板块，其中物业管理、社区增值服务、城市服务为重要增长点。
• 快速增长：2015-2020年，公司归母净利润复合增速高达86.93%，2020年实现营业收入157.31亿元，同比增长62.13%。
• 盈利能力强：2020年，公司物业毛利率达34.61%，高于行业平均水平；社区增值服务毛利率达65.14%，是公司高盈利的重要来源。
• 智慧化运营：公司通过信息化建设、AI技术应用及物联网平台，提升管理效率与服务质量，构建智慧社区生态。
• 资源整合与并购：通过收购满国康洁和福建东飞，公司快速拓展城市服务业务，提升市场份额和业务能力。
• 股权激励：公司实施二次员工持股计划，强化管理层与公司利益绑定，推动业绩持续增长。
• 现金流充足：2020年公司现金流充裕，为未来扩张提供保障。

关键信息

盈利预测与估值

• 2021-2023年盈利预测：归母净利润分别为41.31/62.68/93.42亿元，同比增长53.79% / 51.72% / 49.04%。
• 每股收益：EPS分别为1.38/2.10/3.13元。
• PE估值：对应52/34/23倍PE。
• 首次覆盖，买入评级：公司被首次覆盖，给予“买入”评级。

财务数据

• 2020年数据：
  • 营业收入：157.31亿元
  • 归母净利润：26.86亿元
  • 毛利率：34.61%
  • 收缴率：93.06%
  • 现金及存款总额：153亿元
  • 资产负债率：48.21%
  • 资产周转率：0.72倍
  • 经营性现金流净额：36.14亿元
  • ROE：18.44%

市场表现

• 股价走势：2021年3月29日收盘价为80.50港元。
• 市场数据：
  • 一年最低/最高价：29.05/82.00港元
  • 市净率：13.65倍
  • 港股流通市值：2404.4853亿港元

业务发展

• 物业管理：
  • 2020年在管面积达3.77亿平方米，合同面积达8.21亿平方米。
  • 合同/收费管理面积比维持在2-2.5之间，远超行业平均。
  • 2020年物业费收缴率93.06%，高于行业平均。
• 社区增值服务：
  • 收入达17.31亿元，同比增长100%。
  • 主要包括到家服务、家装服务、社区传媒等，毛利率高达65.14%。
• 非业主增值服务：
  • 有效赋能开发商，收入持续增长。
  • 2020年非业主增值服务收入达16.61亿元，毛利率达56.20%。
• 城市服务：
  • 2020年新增订单总额24.03亿元，其中满国康洁和福建东飞贡献超90%。
  • 市场化率提升，预计2025年城市服务市场规模将远超环卫服务市场。
• 三供一业：
  • 2020年物管面积达0.85亿平方米，供热面积达0.42亿平方米。
  • 2016年政策落地后，公司成功切入该领域，成为国企改革标杆项目承接者。

投资建议与风险提示

投资建议

• 盈利预测：预计2021-2023年公司归母净利润分别为41.31/62.68/93.42亿元，同比增长53.79% / 51.72% / 49.04%。
• 估值：对应52/34/23倍PE，首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示

• 业务扩张不及预期：未来业务拓展可能面临挑战。
• 外延并购整合不及预期：并购后整合效率可能影响业绩增长。
• 物管收缴及提价受阻：物业费收缴及提价可能受政策或市场影响。
• 市场竞争加剧：随着行业整合，竞争可能加剧。

业务发展策略

• 大物业+大社区战略：公司通过品牌与科技赋能，拓展业务至城市服务领域。
• 内生与外延并重：公司通过战略合作和并购，拓展城市服务市场。
• 智慧化管理：公司利用物联网、AI等技术提升运营效率与服务质量。

股权激励计划

• 实控人持股：杨惠妍持有49.49%股权，高管持股集中。
• 员工持股计划：公司实施二次员工持股计划，激发管理层积极性。
• 计划内容：
  • 首批授予65名对象6910万股，业绩考核目标为2020-2022年净利润增速38%以上。
  • 第二批授予4名对象240万股，业绩考核目标为2021-2023年净利润增速38%以上。

信息化建设

• 天石云平台：公司打造天石云平台，提供一站式AI解决方案。
• AI凤凰魔盒：通过AI技术提升管理效率，降低人力与设备成本。
• 智慧城市项目：公司参与多个智慧城市项目，如潼湖科技小镇，提升智慧化服务能力。

未来展望

• 城市服务市场：预计2025年环卫服务市场化空间达3748亿元，公司有望进一步扩大市场份额。
• 行业整合：随着政策推动和市场成熟，物业企业有望在城市服务领域快速提升份额。
• 科技赋能：公司持续加大信息化投入，提升服务质量与运营效率。

总结

碧桂园服务凭借强大的资源整合能力、智慧化管理及多元化业务布局，成为物管行业龙头。公司业绩持续高增，现金流充裕，为未来扩张提供保障。通过收购满国康洁和福建东飞，公司快速拓展城市服务市场，提升市场份额。信息化建设助力公司成为智慧城市服务商，未来增长潜力巨大。公司实施二次员工持股计划，强化管理层激励，推动业绩持续增长。