合富研究院丨2021年珠海房地产市场报告-53页_3mb

报告摘要

2021年珠海房地产市场报告总结

核心内容概览

2021年珠海房地产市场在政策调控和市场环境的影响下，呈现出“先紧后稳”的态势。整体市场成交量和成交均价有所波动，土地市场持续低迷，公寓和商业办公市场表现不佳，但横琴粤澳深度合作区的政策利好对市场有一定带动作用。

主要观点与关键信息

一、城市发展与政策利好

城市发展突飞猛进：
- 多项重点基建项目推进，交通路网进一步完善，构建内联外畅的综合交通体系。
- 珠海被定位为珠江口西岸核心城市，辐射带动粤西地区，成为新的经济增长极。
- 横琴粤澳深度合作区建设总体方案正式公布，推动澳门经济适度多元发展，加强与澳门一体化的高水平开放体系。
政策支持与市场调控：
- 2021年“房住不炒”仍是主旋律，政策端先紧后稳，政策底部初现，市场迎来曙光。
- 三孩生育政策的推进，有望缓解新生人口下滑趋势，推动改善型市场需求增加。
- 保障房建设成为政策重点，探索新模式，满足刚性及合理改善性住房需求。
城市新中心初具雏形：
- 鹤洲新区作为城市新中心，承接多条高铁和城际线路，促进区域价值跃升。
- 鹤洲新区枢纽成为珠海与粤港澳大湾区联动的重要节点。

二、土地市场分析

土地市场持续低迷：
- 全年土地成交整体低迷，成交量与2020年相比略有下降。
- 土拍竞争激烈，溢价率上扬，但价格波动较大，整体地价占房价比值保持在30-50%。
板块分化明显：
- 金湾、唐家、南湾为成交主力区域，其中南湾楼面地价达19121元/m²。
- 斗门片区因供应结构问题，去化周期较长，而横琴因政策利好，成为全市均价天花板。
房企拿地情况：
- 华润、华发、南光、万科等品牌房企为主要拿地力量。
- 2021年房企拿地面积达35.96万m²，平均楼面地价超1.5万元/m²，最高达2.05万元/m²。

三、住宅市场表现

销量承压下行：
- 全年住宅成交500.01万m²，同比上涨26.2%，但整体市场疲软。
- 上半年销量火热，下半年因金融端收紧，成交量持续下滑，四季度虽有政策松动，但市场仍难回暖。
价格波动有限：
- 全年均价呈波动变化，但下行有限。
- 横琴仍是全市均价天花板，吉大均价同比上涨27%。
新房供应与去化：
- 新开项目减少，入市周期基本稳定在6-16个月。
- 南湾、金湾、斗门为新房供应主力区域，其中南湾区域去化周期较短。
- 2022年预计新增供应量达750万m²，金湾、斗门仍为供应主力。
项目去化率：
- 首开去化率维持在41%左右，低于预期。
- 80-120m²为新项目入市面积段主基调。

四、公寓市场分析

供需低迷，价格走低：
- 全年公寓成交50.48万m²，环比上涨69%，但价格跌至五年最低位。
- 公寓市场库存高企，去化周期达29.1个月，预计2022年以消化存量为主。
区域分布：
- 在售项目多集中在横琴、香洲-拱北、香洲-南湾（十字门）等区域。
- 拱北成交套数最多，达2837套；横琴成交面积最大，达84617m²。
市场预判：
- 2022年公寓市场仍将低迷，供应量集中入市，供过于求态势进一步加剧。

五、商业办公市场分析

市场持续低迷：
- 商业市场成交量和成交均价持续走低，部分月份甚至无网签。
- 价格受外部因素影响明显，自2018年起一路下滑，2020年触底反弹。
区域分化严重：
- 金湾、横琴、十字门为成交主力区域，横琴以均价5万成为价格天花板。
- 主城中心区成交低迷，唐家积存严重，供销比居高不下。
市场预判：
- 2022年商业市场仍将处于低迷状态，成交集中在热门板块，航空新城占成交总量的30%。

六、市场展望与政策预判

2022年政策趋势：
- 以维稳为主，后续或出台多方面引导性政策。
- 市场基本面不变，住房需求依然旺盛，但风险事件有望减少。
市场表现预判：
- 2022年上半年市场依然举步维艰，下半年或有盘整迹象。
- 品牌房企仍持观望态度，市场供应将逐步增加。
- 唐家、金湾、斗门仍为市场供应主力，东西部价格差距继续拉大。

总结

2021年珠海房地产市场在政策调控和市场环境的影响下，整体呈现“先紧后稳”的态势。土地市场持续低迷，住宅市场销量承压下行，公寓和商业办公市场依旧不振。横琴粤澳深度合作区的政策利好对市场有积极影响，但整体市场仍需时间恢复。2022年政策将更多以维稳为主，市场有望逐步回暖，但短期内成交量仍难有明显改观。各区域市场分化加剧，金湾、斗门、南湾为供应主力，横琴成为价格天花板，公寓市场将以消化存量为主，商业市场则持续低迷。

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