合富研究院丨2021年11月珠海房地产市场报告-50页_3mb

2021年11月珠海房地产市场报告总结

核心内容概述

2021年11月，珠海房地产市场整体表现低迷，政策层面以“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）为主旋律，通过利率下调、政策支持等手段稳定市场预期。同时，全国21城发布“限跌令”，限制恶意降价行为，防止市场进一步下行。此外，珠海多项基建和政策利好出台，为市场注入信心，包括新增社区规划、快速路建设、保障房政策等。

主要观点

• 政策维稳：政策导向明确，强调房地产市场长期稳定发展，珠海多地推出保障房、人才住房补贴等政策，以稳定供需两端。
• 利率下调：多家银行房贷利率下调，部分银行首套利率降至5.7%，放款速度加快，利于市场回暖。
• 市场低迷：市场供销持续放缓，成交量创下半年新低，房企入市意愿冷淡，部分项目推出特价房和工抵房。
• 城市更新与基建：城市更新试点推进，珠海新增快速路规划，有助于改善区域交通，促进区域发展。
• 土地市场：一级市场表现持续低迷，商住用地供应和成交均大幅下降，但部分区域如金湾和斗门仍有活跃表现。

关键信息

全国宏观市场动态

• 郑州发布“十条”倡议：规范房地产市场，强调明码标价、资金监管。
• 北京加强预售资金监管：三部门联合印发预售资金管理办法，提升监管能力。
• 广东省房产税施行细则修改：调整征收区域范围。
• 21城发布“限跌令”：主要为三四五线城市，限制恶意降价。
• 房企融资支持：央行和银保监会出台政策，改善房企融资环境。
• 央行MLF操作：开展1万亿元一年期MLF操作，支持市场流动性。

珠海市场动态

• 香海大桥西延线：在湖心路设互通立交，改善交通。
• 深珠合作区新增社区：约32万㎡超大社区规划，促进区域发展。
• 保障性住房政策：珠海发布《加大保障性住房供给优化住房市场结构工作方案》，计划新增30万套住房。
• 人才住房管理办法：明确租金及售价为同区域商品房的60%和50%，优先布局交通便利区域。
• 便利港澳居民发展政策：发布60项措施，涵盖居住、就业、创业等方面。
• 产业项目“拿地即开工”：优化营商环境，加速项目落地。
• 金溪大道快速路：连接唐家与主城区，改善交通格局，促进区域联动。

房企动态

• 房企座谈会：中国银行间市场交易商协会支持房企融资，改善融资环境。
• 房贷利率下调：多家银行房贷利率下调，部分银行放款时间缩短至1-2个月。
• “限跌令”影响：部分一二线城市出现工抵房，稳定市场预期。

一级市场表现

• 土地供应：2021年11月供应7宗，总建面约64.52万㎡，商住用地占比59%。
• 土地成交：成交7宗，总建面约83.92万㎡，商住地成交13.24万㎡，占16%。
• 数据对比：环比供应下降31%，同比下降61%；成交下降88%，同比下降72%。
• 商住地表现：商住地供应2宗，成交2宗，面积和金额同比大幅下降。

二级市场表现

• 商品房市场：新增供应约38.15万㎡，环比上涨1%；成交约33.46万㎡，环比下跌17%。
• 住宅市场：新增供应26.68万㎡，占全市总供应70%；成交29.02万㎡，占全市总成交87%。
• 公寓市场：供应7.06万㎡，同比上涨118%；成交3.13万㎡，环比下跌52%。
• 办公市场：供应0万㎡，成交0.39万㎡，同比上涨34%。
• 商业市场：供应未提及，成交未提及。

分物业市场动态监测

住宅市场

• 全市：供应26.68万㎡，环比下跌27%；成交29.02万㎡，环比下跌12%；成交均价27488元/㎡，环比上涨2%。
• 主城中心区：供应8.02万㎡，环比上涨31%；成交4.58万㎡，环比下跌25%；成交均价40129元/㎡，环比上涨36%。
• 主城新区：供应12.48万㎡，环比下跌22%；成交11.79万㎡，环比下跌6%；成交均价30617元/㎡，环比上涨3%。
• 横琴新区：无新增供应，成交3.55万㎡，环比上涨15%；成交均价46135元/㎡，环比上涨18%。
• 西区：供应17.65万㎡，环比上涨14%；成交13.53万㎡，环比下跌26%；成交均价17675元/㎡，环比下跌2%。

商业市场

• 全市：成交金额7.34亿元，环比下跌63%；成交均价23466元/㎡，环比下跌22%。

销售动态监测

• 全市：网签成交33.46万㎡，环比下跌17%；成交均价26939元/㎡，环比上涨8%。
• 主城中心区：网签成交4.58万㎡，环比下跌25%；成交均价40129元/㎡，环比上涨36%。
• 主城新区：网签成交11.79万㎡，环比下跌6%；成交均价30617元/㎡，环比上涨3%。
• 横琴新区：网签成交3.55万㎡，环比上涨15%；成交均价46135元/㎡，环比上涨18%。
• 西区：网签成交13.53万㎡，环比下跌26%；成交均价17675元/㎡，环比下跌2%。

总结

2021年11月，珠海房地产市场在政策支持和利率下调的背景下，整体表现依然低迷，但市场信心有所回升。随着更多基建项目推进和保障性住房政策出台，市场有望在年末有所转暖。然而，土地市场供应和成交均大幅下滑，显示市场仍处于调整期。未来，随着政策的持续发力和市场供需的逐步恢复，珠海房地产市场或将迎来新的发展机遇。