合富研究院丨2021年珠海房地产市场报告_53页_2mb

2021年珠海房地产市场报告总结

核心内容

2021年珠海房地产市场在政策调控、市场环境及城市规划等多重因素影响下，整体呈现“先紧后稳”的态势。政策方面，坚持“房住不炒”原则，强化市场调控，推动保障房建设。城市发展方面，多项重点基建项目启动，尤其是鹤洲新区的规划，为珠海打造新的城市中心。土地市场持续低迷，成交量和溢价率有所波动，品牌房企主导市场。住宅和公寓市场销售承压下行，价格波动有限，区域分化明显。商业办公市场依旧不振，供需失衡，价格持续低迷。

主要观点

1. 城市发展突飞猛进

• 珠海被定位为珠江口西岸核心城市，辐射带动粤西地区。
• 横琴粤澳深度合作区建设方案发布，推动与澳门一体化高水平开放。
• 鹤洲新区成为珠海城市新中心，多条高铁及城市轨道线路交汇，交通配套大幅改善。

2. 房地产政策趋稳

• 2021年政策端先紧后稳，市场降温明显，政策底部初现。
• 金融政策边际宽松，地产融资呈现曙光，但市场仍面临压力。
• “房住不炒”仍是主旋律，推动市场良性循环和健康发展。

3. 土地市场持续低迷

• 土地成交波动大，受外部因素影响明显。
• 板块分化加剧，金湾、唐家、南湾成为成交主力。
• 品牌房企主导市场，华润、华发、南光等房企拿地面积和楼面价领先。

4. 住宅市场承压下行

• 2021年住宅市场成交量达近五年峰值，但价格波动有限。
• 上半年市场火热，下半年因金融端收紧而疲软。
• 区域分化明显，横琴、吉大均价高，斗门、老香洲去化周期较长。

5. 公寓市场难解颓态

• 公寓市场供应和成交持续低迷，价格跌至五年最低位。
• 存量高企，去化周期达29.1个月。
• 2022年预计以消化存量为主，供应量可能集中释放。

6. 商业办公市场不振

• 商业市场成交量和价格持续低迷，部分月份无成交。
• 价格自2018年起持续下滑，2020年触底反弹，但整体仍不乐观。
• 横琴成为商业市场价格天花板，航空新城成为成交主力区域。

关键信息

2021年市场表现

2021年土地成交情况

2021年房企拿地情况

2021年新入市项目情况

2021年公寓市场表现

2022年市场展望

• 住宅市场：预计上半年成交量依然低迷，下半年可能有所回升。
• 公寓市场：以去化存量为主，供应量可能集中释放，进一步推高库存。
• 商业办公市场：预计供应和成交依然低迷，价格受外部因素影响明显。
• 土地市场：预计2022年土地成交延续下行趋势，金湾和斗门仍为供应主力。

总结

2021年珠海房地产市场整体呈现“先紧后稳”的趋势，政策调控趋严，市场热度下降，但随着政策底部初现，市场迎来曙光。城市发展加快，鹤洲新区成为新中心，推动区域价值提升。土地市场分化加剧，品牌房企主导，但整体成交量低迷。住宅和公寓市场供需失衡，价格波动明显，商业办公市场依旧不振。2022年市场预计以维稳为主，公寓和商业市场可能面临进一步去化压力，住宅市场有望逐步复苏。