2022年湾区城市珠海房地产蓝皮书-40页_26mb

2022年珠海房地产蓝皮书总结

核心内容

2022年珠海房地产市场在政策支持和市场调整中呈现整体下行趋势，但部分区域和项目仍表现出一定的活力。全国和珠海均出台了多项政策，以稳定市场、支持刚需和改善性住房需求为主，同时推动房地产市场向更健康的方向发展。

主要观点

全国政策回顾

• 宽松基调贯彻全年：中央及地方政府频繁出台政策，支持房地产市场稳定发展，包括降低贷款利率、优化住房金融服务、支持保障性租赁住房等。
• 金融端发力：年内两次降准和三次降息，开启信贷宽松周期，金融机构被鼓励支持房地产融资，包括“保交楼”专项借款、支持开发贷款展期等。
• 房地产税试点未扩大：财政部表示，2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

珠海政策回顾

• 购房政策放宽：部分区域取消限购，首付比例降至两成，为珠海带来了最宽松的购房环境。
• 重点建设项目推进：包括香海大桥通车、高新区未来科技城建设、总部基地布局研究等，推动城市交通和产业发展。
• “有业有住有家”计划：鹤洲新区推出购房优惠，包括限售特价房、银行大礼包、政府大礼包等，吸引企业员工购房。

关键信息

土地市场分析

• 涉宅用地增长：2022年珠海涉宅用地成交23宗，较2021年增长约50%，但成交楼面价和溢价率均下降。
• 商办用地缩量：商办用地仅成交2宗，供需量价均为近五年最低。
• 国企主导市场：涉宅用地主要由国企以底价竞得，斗门为涉宅用地成交最多区域。

商品住宅市场分析

• 供需大幅下滑：2022年全市新增供应套数和面积同比下降约50%，成交套数和面积也大幅下降。
• 价格小幅下滑：网签均价下降约4%，高栏港价格下滑超10%。
• 库存压力大：全市短期库存面积500.92万㎡，去化周期为26.33个月，同比延长14.02个月。
• 区域表现分化：横琴新区因住宅稀缺，价格较高；保十区域因华发项目支撑，表现相对较好；唐家市场分化明显；斗门以去库存为主，价格下滑。

办公市场分析

• 供需量价降至五年最低：2022年新增供应面积和成交面积均下降约56%，网签均价下降32%。
• 库存压力高：全市短期库存面积229.70万㎡，去化周期为72.85个月，同比延长23.16个月。
• 区域去化周期：唐家去化周期接近282个月，为全市最高；保十区域和中心城区为主要库存集中区域。

市场总结及展望

市场总结

• 政策支持显著：2022年房地产政策以宽松为主，旨在稳定市场、促进健康发展。
• 市场表现冷淡：整体市场成交量和价格持续走低，去化周期拉长。
• 区域差异明显：横琴新区因稀缺性表现较好，而高栏港市场低迷。

市场展望

• 2023年政策继续宽松：预计2023年房地产政策仍以宽松为主，以促进市场稳定。
• 市场逐步修复：随着政策持续发力，房地产市场将缓慢恢复，但需时间观察效果。
• 区域发展潜力：高新区、金湾等区域因政策支持和交通建设，未来市场有望提升。