20210609-中证鹏元-土地出让收入征收权划转_哪些城投公司最_受伤_

报告摘要

2021年6月9日土地出让收入征管权划转对城投与房地产的影响分析总结

核心内容

2021年6月4日，财政部、自然资源部、国家税务总局、人民银行联合发布财综“19号文”，将国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入统一划转至税务部门征收。该政策从2021年7月1日起在部分省份试点，2022年1月1日起全面实施。本文重点分析该政策对城投公司信用基本面和房地产行业的影响。

主要观点

1. 财综“19号文”的监管意图

推进税收征管体系改革：延续近年来的征管改革趋势，提高非税收入征管效率和质量，实现应收尽收。
规范土地出让业务：纠正地方政府在土地出让过程中存在的违规行为，减少征收漏洞和监管腐败。
引导地方财政转型：减少地方政府对土地财政的依赖，推动地方财政资源向实体经济和乡村振兴倾斜。

2. 对城投公司信用基本面的影响

影响路径：城投公司主要通过以下三种方式与土地出让相关：
- 土地整理开发业务：部分城投公司仍通过传统模式进行土地整理，依赖地方政府返还资金。
- 土地资产注入：地方政府难以随意向城投公司注入土地资产，但早期划拨类用地仍存在合规风险。
- 公开市场“招拍挂”拿地：地方政府可能通过政府补助或专项资金形式返还土地出让金。
短期影响：对城投公司信用基本面影响不大，因征管权划转不涉及收入归属权变化，短期内不会显著冲击其资金链。
中长期影响：可能对部分城投公司形成冲击，特别是：
- 业务结构单一：传统城投业务收入占比均值高于80%，且土地整理开发收入占比高于50%的城投公司。
- 区域财政依赖度高：所属区域近三年公共财政收入低于30亿元，政府性基金收入占地方财政总收入比重连续三年达50%以上，或国有土地使用权出让收入与公共财政收入比值连续三年超过50%的区县级城投公司。
风险提示：高行政级别、高主体信用级别的城投公司（如AA+级别地市级平台）也有可能受到连累。

3. 对房地产行业的影响

影响机制：主要通过拿地成本和出让金缴纳方式对房企信用基本面产生影响。
短期影响：
- 房企拿地成本可能上升，地方政府变相返还土地出让金的操作难度加大。
- 资金链紧张的房企将面临更大挑战，尤其是杠杆率偏高、现金流偏紧的企业。
中长期影响：
- 强化中央对地方政府土地收支的约束，抑制地方政府通过土地财政吹高房价的冲动。
- 有助于地价回归价值，推动房地产行业持续健康发展。
- 客观上可能强化重点城市开展房地产税试点的预期。

关键信息

政策背景：土地出让收入征管权划转是税收征管体系改革的一部分，旨在提高征管效率与规范性。
试点与实施：2021年7月1日起在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南试点，2022年1月1日起全面实施。
合规风险：当前部分城投公司仍通过非合规方式获取土地出让收入，新政将有效抑制此类行为。
信用风险：对业务结构单一、依赖土地财政的城投公司构成中长期信用风险。
政策效果：提升土地收支透明度，促进地方财政合理使用，引导地方经济向实体经济转型。

总结

财综“19号文”标志着我国土地出让收入征管体系的重大调整，其核心在于提升征管效率、规范土地出让行为、引导地方财政转型。虽然短期内对城投公司和房地产行业影响有限，但中长期来看，对依赖土地财政的城投公司和资金链紧张的房企构成一定挑战。政策的实施将推动土地市场更加透明，有助于遏制地方政府违规操作，促进房地产行业的健康发展。

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