固定收益月报：2021年房企拿地全解析-20220118-华泰证券-30页_1mb

2021年房企拿地全解析总结

核心内容

2021年，中国房地产行业经历了显著的分化，房企拿地行为受到流动性状况和对未来销售预期的双重影响。整体来看，房企新增拿地金额同比下降21.78%，其中民企拿地收缩尤为明显，而央国企则表现出更强的拿地意愿。随着行业景气度下行，房企拿地节奏呈现前高后低的特征，二季度为高峰期，四季度则大幅下降。在拿地方式上，房企开始更多地采用收并购、城市更新、商业勾地等多元化手段，以应对市场变化。

主要观点

• 房企分化加剧：多数房企在2021年拿地销售比、货地比同比下滑，反映出行业利润空间压缩。民企拿地收缩明显，而央国企则表现出较强的拿地能力，如越秀地产、中国铁建的新增拿地金额同比增幅分别达129.34%和97.03%。
• 流动性与销售预期主导拿地决策：在行业下行期，房企优先考虑销售回款和偿付债务，拿地计划被弱化。流动性强、销售预期乐观的房企更倾向于积极拿地，而流动性不足的房企则趋于保守。
• 行业“剩者为王”：随着地产行业下行，抗风险能力强的央国企有望优化拿地布局，提升市场份额。少数稳健的头部民企仍具竞争力，可通过与国企合作、转型轻资产模式等方式保障利润。
• 拿地节奏与市场变化密切相关：2021年房企拿地高峰期出现在二季度，受集中供地、城市土拍规则变化等因素影响，四季度拿地大幅减少，市场情绪趋于谨慎。
• 拿地布局更趋精准：房企在拿地时更加注重优势区域的“精耕细作”，避免盲目扩张。核心城市如上海、杭州、广州土地成交热度较高，而三四线城市则面临较大的去化压力。

关键信息

• 拿地销售比与货地比下降：在45家数据可得的房企中，2021年拿地销售比中位数为0.29，货地比中位数为2.15，均较2020年有所下降。
• 集中供地政策影响明显：三批集中供地的热度依次退减，房企拿地热情逐步下降，尤其在第二批和第三批集中供地中，重点城市提高了拿地门槛，影响了房企的拿地积极性。
• 信用债市场表现：2021年12月无新增首次违约主体，信用债发行与净融资环比下行。3年期信用债收益率环比降幅较大，信用利差走势分化。
• 信用策略建议：当前信用债市场处于高位看平状态，建议通过私募债、头部城农商行次级债、券商次级债、ABS等品种获取更高收益，同时注意风险控制。
• 监管鼓励收并购：2021年底，监管部门鼓励房企开展项目收并购，为房企提供新的融资路径，有助于缓解拿地资金压力，但需关注合作方风险。

风险提示

• 数据统计可能存在偏差。
• 地产行业下行超预期风险，可能对房企流动性造成更大压力。

信用策略要点

• 杠杆交易：建议保持杠杆交易，从品种机会入手，寻找高收益的投资机会。
• 品种选择：关注私募债、头部城农商行次级债、券商次级债、ABS等品种，以获取更高收益。
• 区域选择：优先考虑一线和强二线城市，这些区域抗风险能力较强，项目去化有保障。
• 风险控制：注意房企流动性状况，避免高风险项目，尤其是民企的潜在违约风险。

12月市场回顾

• 无新增首次违约主体：2021年12月无新增首次违约主体，信用债违约率同比下降。
• 发行与净融资环比下行：12月信用债一级市场发行规模和净融资额环比下降，市场呈现抱团避险特征。
• 收益率普遍下行：3年期信用债收益率环比降幅较大，但短期内难言走阔，整体处于低位。

总结

2021年房地产行业整体处于调整期，房企拿地行为受到流动性与销售预期的双重影响，呈现明显的分化趋势。央国企在流动性、融资渠道和政策支持方面具有优势，而民企则面临较大的流动性压力。随着行业下行，房企开始注重优势区域的精耕细作，并尝试多元化拿地方式以降低资金压力。信用债市场在12月表现平稳，但需关注潜在风险。未来，随着行业需求端企稳，具备优质土储的房企有望获得更好的现金流保障，行业格局将进一步向“剩者为王”演变。