地产债专题研究之二：房企拿地全解析_20页_1mb

房企拿地全解析——地产债专题研究之二总结

核心内容

房地产企业的土地获取方式主要包括招拍挂、城市更新和收并购三种，其中招拍挂是主流方式，城市更新和收并购则成为近年来房企降低土地成本、拓展土储的重要手段。土地成本约占房价的40%，因此房企拿地方式的优化对于利润率和市场竞争力具有重要影响。

主要观点

• 招拍挂：是目前最主流的拿地方式，具有公开透明、权属清晰等优点，但近年来溢价率持续走高，土地成本不断上升，对房企资金压力较大。
• 城市更新：通过参与“三旧”改造项目获取土地，政策驱动下成为房企低成本拿地的重要方式，尤其在大湾区发展迅速，部分房企如佳兆业、龙光集团、奥园集团等，其城市更新项目占土储比例超过1/3。
• 收并购：通过收购土地使用权主体获取土地，具有成本低、获取优质土地等优势，但流程复杂、存在隐性风险。部分房企如融创中国、世贸集团、世茂集团等，通过收并购实现快速扩张。
• 22城集中供地政策：2021年，22个重点城市将实行住宅用地供应“两集中”政策，即集中发布出让公告和集中组织土地出让，将对土地市场和房企产生深远影响，包括地价和房价的稳定、土地市场分化加剧、房企进一步分化以及拿地方式向多元化发展。

关键信息

一、房企拿地方式多元化

• 房企主要通过招拍挂、城市更新和收并购三种方式获取土地。
• 招拍挂仍是主流，但城市更新和收并购的占比逐年上升。
• 2020年上半年，TOP50房企中，龙光集团、佳兆业等房企新增城市更新土储比重较大，融创中国、世茂集团和奥园集团较依赖收并购拿地。

二、招拍挂：传统拿地方式，土地溢价推高

• 招拍挂起源于2002年，适用于商业、住宅等经营性用地。
• 招拍挂流程包括公告发布、保证金缴纳、竞标报价、签订合同及办理土地使用权证。
• 招拍挂方式中，拍卖竞争最为激烈，挂牌则提供更多理性决策空间。
• 2020年，100大中城市土地成交溢价率持续走高，其中三线城市溢价率最高，达到17.57%。

三、城市更新：政策驱动的低成本拿地方式

• 城市更新包括“三旧”改造，即旧城镇、旧厂房和旧村庄。
• 按改造程度分为全面改造、混合改造和微改造，其中全面改造和混合改造是房企参与的主要模式。
• 城市更新项目流程复杂、周期长，但拿地成本相对低廉，有助于提升利润率。
• 佳兆业、龙光集团、奥园集团等房企在城市更新领域表现突出，其城市更新项目占土储比例均超过1/3。
• 城市更新项目主要分布在大湾区，其中深圳是城市更新最发达的城市。

四、收并购：快速扩张规模的有效手段

• 收并购分为项目导向型、资产包导向型和房企股权导向型三种模式。
• 收并购有助于房企快速扩充土储，降低拿地成本，但也存在流程复杂、权属不清和隐性风险等问题。
• 2019年以来，世茂集团、绿城中国和奥园集团等房企较依赖收并购，收并购拿地占比超过50%。
• 融创中国、世贸集团等房企通过收并购进入或巩固多个城市布局，如融创中国2020H1收并购拿地占比达60%。

五、22城集中供地政策影响分析

• 2021年22个重点城市将实行集中供地政策，有利于稳定地价和房价，同时加剧土地市场分化。
• 集中供地政策将促使房企更加注重现金流管理和区域选择，优先布局核心城市。
• 旧改和收并购拿地比例或将提高，成为房企的重要补充方式。

风险提示

1. 政策调控超预期，行业景气度可能下滑。
2. 城市更新政策推进不及预期，旧改项目存在不确定性。
3. 收并购拿地存在隐性风险，如项目负债隐瞒、资产质量问题等。

图表概览

• 图表1：2020H1 房企拿地方式多元化
• 图表2：招拍挂与协议出让的定义
• 图表3：土地“招拍挂”相关政策
• 图表4：招拍挂拿地的主要流程
• 图表5：招拍挂的区别
• 图表6：百城住宅平均价格及土地楼面价
• 图表7：不同等级城市土地成交楼面价
• 图表8：100大中城市土地成交溢价率
• 图表9：不同等级城市成交土地溢价率
• 图表10：部分房企2018-2020年拿地楼面价
• 图表11：我国城市更新的主要任务
• 图表12：城市更新分类及示例
• 图表13：中央及各地方城市更新主要政策
• 图表14：佳兆业旧改拿地成本低于招拍挂
• 图表15：融信中国2020H1拿地成本对比
• 图表16：部分房企城市更新业务情况
• 图表17：部分房企城市更新项目分布区域
• 图表18：佳兆业城市更新项目情况
• 图表19：佳兆业城市更新项目面积分布
• 图表20：2020年中国恒大新增旧改项目情况
• 图表21：中国恒大城市更新项目数量分布
• 图表22：奥园集团城市更新项目成功案例
• 图表23：2020年奥园集团新增旧改项目情况
• 图表24：三种收并购拿地模式对比
• 图表25：TOP50部分房企收并购拿地占比
• 图表26：三道红线以来华侨城出售资产情况
• 图表27：融创集团2015年以来重大收并购事件
• 图表28：世贸集团2019年主要收并购情况表
• 图表29：2020年22个重点城市住宅用地出让情况
• 图表30：2020年22个重点城市住宅用地成交溢价率
• 图表31：三种拿地方式对比

结论

房企拿地方式正在向多元化发展，城市更新和收并购逐渐成为房企降低成本、快速扩张的重要手段。22城集中供地政策将对土地市场和房企产生深远影响，推动行业进一步分化，同时促进拿地方式的多样化。政策的执行效果、城市更新推进情况以及收并购中的隐性风险，均是投资者需要关注的重要因素。