20210315-国金证券-地产债专题研究之二_房企拿地全解析_20页_1mb

报告摘要

房企拿地全解析——地产债专题研究之二总结

核心内容

房地产企业的土地获取方式主要包括招拍挂、城市更新和收并购三种。土地成本是房地产开发成本中最重要的组成部分，约占房价的40%左右。随着房地产市场的发展，招拍挂拿地成本持续上升，城市更新和收并购成为房企降低成本、提高利润率的重要手段。

主要观点

招拍挂：
- 是目前房企最为主流的土地获取方式，适用于政府首次出让的土地。
- 具有简单快捷、公开透明、权属清晰等优点，但近年来溢价率不断走高，尤其是住宅用地。
- 2020年100大中城市住宅用地成交楼面价为6022.14元/平方米，同比增长12.68%。
- 招拍挂流程包括发布公告、缴纳保证金、报价、签订合同和办理证件等。
- 三种方式（招标、拍卖、挂牌）在竞争激烈程度、报价方式和规则等方面存在差异。
城市更新：
- 通过参与城市更新项目获取土地，是政策驱动的低成本拿地方式。
- 城市更新包括旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造，分为全面改造、混合改造和微改造。
- 混合改造和全面改造是房企参与的主要模式，具有较高的改造力度和收益潜力。
- 城市更新项目流程复杂、周期长，需要房企具备长期资金实力和项目经验。
- 佳兆业、时代中国、中国恒大、龙光集团、富力地产和奥园集团等房企在城市更新领域布局较广，其中佳兆业和奥园集团的旧改项目占比超过40%。
- 城市更新项目有助于房企降低拿地成本，提高利润率。
收并购：
- 通过收购土地使用主体所有权获取土地使用权，是快速扩张规模的有效手段。
- 收并购分为项目导向型、资产包导向型和房企股权导向型三种模式。
- 项目导向型选择空间大，交易总价可控；资产包导向型涉及多个项目，交易规模大；房企股权导向型涉及大规模资产，交易难度高。
- 收并购拿地有助于房企获取优质土地，但存在流程复杂、工作量大、隐性风险等问题。
- 融创中国、世茂集团、绿城中国和奥园集团较依赖收并购拿地，其中融创和世茂是主要的收并购王。
- 收并购拿地可以降低拿地成本，提高资产转化率。
22城集中供地政策：
- 自然资源部于2021年2月发布住宅用地分类调控文件，22个重点城市将实行住宅用地供应“两集中”政策。
- 该政策将对土地市场和房企产生重要影响，包括集中销售、土地市场分化、房企分化加剧、拿地方式多元化等。
- 集中供地有助于稳定地价和房价，但也会加剧不同城市土地市场的分化。
- 房企将更倾向于选择有发展潜力的核心城市，非核心区域土地价格可能下跌。