房地产行业2019年四季度策略_销售拿地分化加大_大型房企优势凸显_19页_1mb

房地产行业2019年四季度策略总结

核心内容

2019年四季度房地产销售和土地市场出现过热现象的概率较低。政策持续收紧，融资端管控加强，市场热度回落，房企销售和拿地分化明显，优质大型房企更具竞争力。

主要观点

• 政策收紧：自2019年5月起，房地产调控政策明显加强，尤其在融资端，限制房企融资渠道，防范房地产泡沫和金融风险。
• 市场热度下降：2019年1-8月，全国商品房销售面积同比下降0.6%，住宅销售面积增长0.6%，百城住宅价格指数同比增速下滑。
• 销售与拿地分化：百强房企销售和拿地业绩高度分化，头部房企占据明显优势，后十名房企销售和拿地金额占比极低。
• 一线房企表现稳健：A股一线房企销售业绩整体增长，部分房企如保利、金地、万科、招商蛇口表现突出，绿地控股略有下滑。
• 拿地积极：尽管融资政策收紧，但一线房企拿地仍保持相对积极，除绿地控股外，其他房企拿地数量未明显减少。
• 估值优势显著：房地产板块市盈率处于历史低位，具备一定投资吸引力。

关键信息

房地产销售市场

• 2019年1-8月全国商品房销售面积为10.18亿平方米，同比下降0.6%。
• 住宅销售面积为8.94亿平方米，同比增长0.6%。
• 30大中城市商品房成交面积在2019年8月明显下降，环比减少170.14万平方米。
• 一线城市住宅价格同比增速为0.64%，二线城市为5.05%，三线城市为5.28%，均较7月有所回落。

土地市场

• 2019年1-8月全国房地产开发投资累计8.46万亿元，同比增长10.5%。
• 2019年8月百城成交土地数量为884宗，同比下降18.6%。
• 百城成交土地溢价率由7月的12.16%降至8月的8.65%。
• 头部房企新增土地建筑面积和价值显著高于后十名房企，分化明显。

一线房企表现

• 保利地产：2019年1-8月销售面积同比增长13.11%，销售金额增长16.19%；拿地数量和面积整体上升。
• 金地集团：销售面积和金额同比均增长，拿地数量和面积有所波动但整体保持增长。
• 万科：销售面积和金额增长稳定，拿地数量在5月后上升。
• 招商蛇口：销售面积和金额增长显著，拿地数量和面积持续增加。
• 绿地控股：销售金额略有下滑，拿地数量在5月后减少。

投资建议

• 房地产板块估值处于历史低位，具备一定吸引力。
• 预计四季度政策不会明显放松，行业洗牌加剧，中小房企风险上升。
• 建议关注销售业绩较好、土储丰富的优质大型房企，如保利地产、金地集团、万科、招商蛇口和华侨城。

风险提示

• 经济增长不及预期。
• 行业政策持续收紧，可能进一步影响市场表现。

投资评级标准

• 证券投资评级：以6个月内证券的绝对收益为标准，30%以上为买入评级，15%-30%为增持评级，-15%-15%为中性评级，-15%以下为减持评级。
• 行业投资评级：以6个月内行业相对市场基准指数的收益为标准，30%以上为买入评级，15%-30%为增持评级，-15%-15%为中性评级，-15%以下为减持评级。

重要声明

• 本报告由川财证券有限责任公司编制，仅供其客户使用。
• 报告内容基于已公开信息，不保证真实性、准确性及完整性。
• 报告观点仅为参考，不构成投资建议。
• 报告版权为川财证券所有，未经许可不得擅自使用或传播。

分析师信息

• 陈雳：证券投资咨询执业资格，证书编号S1100517060001，联系方式：010-66495901，邮箱：chenli@cczq.com
• 王一棠：证书编号S1100118050005，联系方式：0755-25333092，邮箱：wangyitanq@cczq.com

川财研究所地址

• 北京：西城区平安里西大街28号中海国际中心15楼，100034
• 上海：陆家嘴环路1000号恒生大厦11楼，200120
• 深圳：福田区福华一路6号免税商务大厦30层，518000
• 成都：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区交子大道177号中海国际中心B座17楼，610041