固收专题分析报告：地产债专题研究之二，房企拿地全解析-20210315-国金证券-20页_1mb

房企拿地方式全解析与22城集中供地政策影响分析

核心内容

房地产企业获取土地的主要方式包括招拍挂、城市更新和收并购。土地成本在房地产开发中占据重要地位，约占房价的 40%。随着房地产市场调控政策的收紧，房企拿地方式逐渐多元化，以应对土地成本上升和市场变化。

主要观点

• 招拍挂 是房企传统拿地方式，具有公开透明、权属清晰等优点，但近年来由于竞争激烈，溢价率持续走高，导致拿地成本上升。
• 城市更新 是一种政策驱动的低成本拿地方式，主要通过改造旧城镇、旧厂房和旧村庄等方式获取土地，有助于提升房企利润率。其流程复杂、周期长、不确定性高，但相对于招拍挂，拿地成本较低。
• 收并购 是一种快速扩张规模的手段，通过收购项目公司或平台公司获取土地使用权，具有成本低、选择空间大等优点，但流程复杂、存在隐性风险。

关键信息

招拍挂

• 招拍挂方式包括招标、拍卖和挂牌交易，三者在流程、报价方式和竞价规则上有明显差异。
• 2020年，100大中城市土地成交楼面价为 3127.44元/平方米，其中住宅用地楼面价为 6022.14元/平方米，溢价率持续走高。
• 2018-2020年，房企招拍挂拿地成本年均上涨 26%，部分房企如绿地控股、华润置地等土地成本上涨超过 40%。

城市更新

• 城市更新包括全面改造、混合改造和微改造，其中全面改造和混合改造是房企参与的主要模式。
• 2020年上半年，佳兆业旧改项目平均地价为 9600元/平方米，远低于深圳招拍挂成交均价。
• 佳兆业、时代中国、中国恒大、龙光集团、富力地产和奥园集团等房企在城市更新领域投入较大，其中佳兆业城市更新土储占比高达 42%。
• 房企参与城市更新的项目主要分布在大湾区，如深圳、广州、东莞等城市。

收并购

• 收并购主要包括项目导向型、资产包导向型和房企股权导向型三种模式。
• 2019年以来，世茂集团、绿城中国和奥园集团较依赖收并购拿地，2020H1收并购拿地占比超过 50%。
• 融创中国和世茂集团是业内收并购的典型代表，其中融创中国通过收并购获取了超过 60% 的土地储备，世茂集团则通过收购项目，新增土储货值超过 3500亿元。
• 收并购能够有效降低房企拿地成本，但存在流程复杂、工作量大、隐性风险等缺点。

22城集中供地政策

• 自然资源部于2021年2月发布政策，要求22个重点城市实行住宅用地供应“两集中”：集中发布出让公告和集中组织土地出让。
• 该政策将对土地市场和房企产生深远影响：集中供地将带来集中销售，有助于稳定地价和房价；土地市场分化将加剧，核心城市溢价率高，非核心城市可能面临土地价格下跌；房企分化将进一步加剧，大型房企将更具优势；房企拿地方式趋向多元化，旧改和收并购比例或持续提高。

风险提示

• 政策调控超预期，行业景气度下滑；
• 城市更新政策推进不及预期，旧改项目存在不确定性；
• 收并购拿地存在隐性风险。

图表目录

• 图表 1: 2020H1 房企拿地方式多元化
• 图表 2：招拍挂与协议出让的定义
• 图表 3：土地“招拍挂”相关政策
• 图表 4：招拍挂拿地的主要流程
• 图表 5：招拍挂的区别
• 图表 6：百城住宅平均价格及土地楼面价（元/平方米）
• 图表 7：不同等级城市土地成交楼面价（元/平方米）
• 图表 8：100大中城市土地成交溢价率（%）
• 图表 9：不同等级城市成交土地溢价率（%）
• 图表 10：部分房企 2018-2020 年拿地楼面价（元/平方米）
• 图表 11：我国城市更新的主要任务
• 图表 12：城市更新分类及示例
• 图表 13：中央及各地方城市更新主要政策
• 图表 14：佳兆业旧改拿地成本低于招拍挂（元/平方米）
• 图表 15：融信中国 2020H1 拿地成本对比（元/平方米）
• 图表 16：部分房企城市更新业务情况
• 图表 17：部分房企城市更新项目分布区域
• 图表 18：佳兆业城市更新项目情况
• 图表 19：佳兆业城市更新项目面积分布
• 图表 20：2020年中国恒大新增旧改项目情况
• 图表 21：中国恒大城市更新项目数量分布
• 图表 22：奥园集团城市更新项目成功案例
• 图表 23：2020年奥园集团新增旧改项目情况
• 图表 24：三种收并购拿地模式对比
• 图表 25：TOP50部分房企收并购拿地占比
• 图表 26：三道红线以来华侨城出售资产情况
• 图表 27：融创集团 2015 年以来重大收并购事件
• 图表 28：世贸集团 2019 年主要收并购情况表
• 图表 29：2020年22个重点城市住宅用地出让情况
• 图表 30：2020年22个重点城市住宅用地成交溢价率（%）
• 图表 31：三种拿地方式对比