房地产行业2021年4月公司月报：成交热度边际回落，“两集中”供地影响房企拿地策略-20210530-广发证券-38页_1mb

房地产行业2021年4月公司月报总结

核心内容概览

2021年4月，房地产行业整体呈现出销售热度边际回落、拿地策略调整及融资环境趋紧的趋势。市场成交规模与增速虽仍保持增长，但增速有所放缓，房企销售进度前置，融资成本边际上升，板块估值处于低位，具备一定的修复空间。

主要观点与关键信息

1. 房企销售：成交热度边际回落，销售进度前置

• 销售金额：4月百强房企销售金额同比增长34.8%，重点跟踪房企同比增长34%，增速环比均有所回落，市场出现边际走弱迹象。
• 销售目标：21年4月，33家房企披露销售目标，目标增速为10.5%，其中龙头房企目标增速为10.0%，成长型房企为11.1%，二者目标增速差有所收窄。
• 销售进度：截至2021年4月，上市房企平均全年销售计划完成率为30.1%，超过历史同期水平4.7个百分点，显示房企销售节奏前置。
• 销售结构：高均价房企（>17000元/平）表现优于中低均价房企，但低均价房企面积增速与中等均价房企接近，均价则同比下降1%。
• 行业趋势：4月全国商品房销售金额同比20年增长32.5%，增速环比回落，显示市场热度有所下降。

2. 房企拿地：“两集中”供地影响拿地策略，利润率下降

• 拿地金额：4月13家主流房企拿地金额1257亿元，同比增长5%，环比上升61%。
• 拿地均价：4月拿地均价同比下降2%，环比增长14%，显示土地市场竞争加剧。
• 拿地力度：4月重点房企拿地金额/销售金额为38%，环比增长17个百分点，显示房企投资力度加大。
• 拿地质量：重点跟踪房企平均静态拿地毛利率为24%，因东部城市土地热度提升及“两集中”供地竞争激烈，利润率有所下降。
• 区域分布：头部房企更倾向于一二线城市拿地，长三角及珠三角区域拿地占比相对较高。

3. 房企融资：单月融资规模回落，融资成本上行

• 融资规模：4月A股房企债权融资规模为723亿元，同比下降27%，环比下降12%，显示融资环境趋紧。
• 融资结构：信用债占比为45%，非标融资占比为40%，其他债权融资为11%，海外债为5%。
• 融资成本：4月境内债权平均融资成本为4.7%，环比上升19个基点，累计融资成本为4.5%，较20年下降21个基点，但仍高于18年高点6.3%。
• 融资渠道：信用债发行规模趋稳，非标融资规模下降，海外债融资规模下行，房企主动调整负债结构以出清风险。

4. 房企估值及投资建议

• 板块表现：4月申万房地产板块指数当月绝对收益为-1.4%，相对收益为-1.8%，恒生地产类指数当月绝对收益为-1.9%，相对收益为+0.4%。
• 估值水平：当前龙头房企动态PE为5.28倍，较21年初以来创历史新低，具备较大修复空间。
• 投资建议：行业评级为“买入”，分析师认为板块估值处于底部，具备较大上修空间。

风险提示

• 公司经营公告数据与第三方数据可能存在差异。
• 公司经营业绩及盈利情况可能不及预期。
• 新冠肺炎对行业影响可能超预期。

重点公司财务分析

总结

2021年4月，房地产行业整体呈现销售热度边际回落、拿地策略调整及融资环境趋紧的趋势。房企销售进度前置，但增速有所放缓；“两集中”供地政策影响房企拿地策略，导致核心区利润率下行；融资规模回落，融资成本边际上行。板块估值处于低位，具备较大上修空间。分析师建议“买入”，并指出需关注政策变化及市场风险。