20151026-广发证券-房地产行业_四季度新开工及投资边际改善确立_13页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了2015年四季度房地产行业整体成交情况、库存状况及地产公司市场表现，并对政策影响及投资策略进行了评估。

主要观点

• 成交情况分化明显：整体成交环比微降，但一线城市表现优于二线城市。其中，一线城市成交面积环比上升4%，同比上升21%；二线城市成交面积环比下降9%，同比上升5%。
• 区域差异显著：长三角区域成交环比降幅最大，而海口作为二线城市中唯一成交环比上升的城市，涨幅达到41%。
• 政策影响有限：尽管央行降息降准及商贷首付比例下调，但对成交的边际改善效果较弱，整体成交同比增速仍呈下滑趋势。
• 投资边际改善确立：四季度新开工及投资边际回暖确立，但对明年持续性持谨慎态度。
• 投资策略建议：继续推荐国企改革主线及部分转型个股，对地产公司进行持有或买入评级。

关键信息

整体成交情况

• 一线城市：四大城市成交面积121万平米，环比上升4%，同比上升21%。上海成交环比大幅上升18%，而北京、深圳、广州成交环比均出现下滑。
• 二线城市：部分城市如长沙成交环比下降41%，而海口成交环比上升41%。整体二线城市成交环比下降9%，同比上升5%。
• 区域表现：
  • 环渤海区域：天津、大连、上海成交环比上升，其他城市则呈现下降趋势。
  • 长三角区域：整体成交环比下降，其中南京、杭州、苏州等城市成交环比下滑。
  • 珠三角区域：深圳、广州、东莞成交环比均下降。
  • 中部及其他地区：成交环比表现分化，部分城市如南昌成交环比上升4%，而其他城市如成都、贵阳等成交环比下滑。

整体库存情况

• 库存指数高位震荡：全国15城市库存指数保持高位，其中上海库存指数小幅下行，北京库存指数小幅上升。
• 去化速度回升：12城市去化速度继续稳步回升，显示市场逐步回暖。

地产公司市场表现

• 广发地产组合调整：上周组合包括万科、京投银泰、嘉宝集团、鲁商置业和浙江广厦，本周调整为万科、京投银泰、嘉宝集团、鲁商置业和广东明珠。
• 重点公司动态：
  • 泰禾集团：在北京竞得土地，楼面价13231元/平。
  • 嘉凯城：公布员工持股计划草案，规模不超过5000万元。
  • 南京高科：2015年三季报显示净利润同比大幅增长62.72%。
  • 绿地控股：2015年三季度销售金额达583.03亿元，同比增长18.5%。
  • 荣盛发展：于河北廊坊竞得两幅土地，平均楼面价3025元/平。
  • 万科A：回购股份，持股比例上升。
  • 世联行：股价表现强劲，P/E显著高于其他公司。
  • 莱茵体育：拟设立全资子公司发展体育业务。
  • 其他公司：如世茂股份、北辰实业、广宇集团等均表现良好，部分公司P/E较高，折价率较低。

投资策略建议

• 投资主线：推荐关注国企改革主线及部分转型个股。
• 评级情况：多数重点公司获得“买入”评级，部分公司如苏宁环球、新华联等获得“持有”评级。
• 未来展望：四季度新开工及投资边际改善确立，但对明年持续性不强，需关注政策变化及基本面恢复速度。

风险提示

• 基本面回复速度低于预期：若房地产市场复苏不及预期，可能影响政策面预期转变。
• 政策变化：受房价影响，政策可能出现调整，需警惕政策面不确定性。

报告信息

• 分析师：
  • 乐加栋（S0260513090001）
  • 郭镇（S0260514080003）
  • 金山（S0260515090001）
• 联系人：李飞（gflifei@gf.com.cn）
• 报告日期：2015-10-26
• 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，广发证券不对其准确性或完整性负责。