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上海工业市场2018年第二季度总结

核心内容概览

2018年第二季度，上海工业市场整体呈现租金上涨、供应紧张及投资活跃的态势。工业厂房和物流地产租金持续上升，同时，工业土地市场交易活跃，多个新厂房和物流设施投入运营，部分老厂房被改造为办公用途。此外，特斯拉等外资企业加大在沪投资力度，推动了工业及物流地产的发展。

工业厂房市场

主要观点

• 租金增长：第二季度，上海工业区单层厂房平均租金为人民币1.22元/平方米/天，环比上涨2.0%，涨幅较上季度放缓1.4个百分点。
• 区域差异：浦东和宝山工业厂房租金最高，分别为1.45元和1.43元/平方米/天；奉贤区租金相对较低，为1.16元/平方米/天；松江区租金为1.34元/平方米/天。
• 新厂房供应：浦东和嘉定新增厂房供应。浦东自贸壹号生命科技产业园新增30,000平方米厂房，嘉定联东U谷新增37,000平方米厂房。
• 老厂房改造：部分老厂房被改造为办公用途，如张江国创中心，提升高品质厂房供应的稀缺性。

物流地产市场

主要观点

• 租金上涨：物流仓储租金环比上涨2.6%，达到1.55元/平方米/天，空置率下降至8%。
• 需求增长：随着电商物流需求攀升，高品质物流仓库需求旺盛，部分区域供应紧张，租金定价权集中于业主。
• 租赁案例：阿琴供应链在金山工业园区租赁5,000平方米仓库，租金约0.8-1.2元/平方米/天；新麦在宝山租赁1,000平方米仓库，租金约1.6-1.8元/平方米/天。
• 未来预期：预计下一季度物流仓储租金将保持平稳上升，空置率维持在8-10%之间。

工业土地市场

主要观点

• 交易活跃：第二季度，上海工业土地一级市场共成交24幅地块，总面积达1,147,879.6平方米，环比分别增长50%和70%。
• 区域分布：交易主要集中在松江、闵行和金山，浦东、崇明和奉贤也各有成交。
• 松江表现突出：松江成交11幅工业用地，面积66.9万平方米，分别占全市成交幅数和面积的46%和58%。
• 土地价格：闵行区平均成交地价最高，达134万元/亩；浦东为81万元/亩；崇明区相对较低，为24万元/亩。
• 土地面积：主要成交面积集中在1-5公顷和大于8公顷的地块，前者占58%，后者占25%。

特别项目与投资动态

主要观点

• 特斯拉上海工厂：
  • 5月10日，特斯拉(上海)有限公司获得营业执照，注册资本1亿元人民币。
  • 7月10日，特斯拉与上海临港管委会及临港集团签署投资协议，将在临港建设Gigafactory 3，规划年产50万辆纯电动整车，是上海最大外资制造业项目。
  • 上海市政府与特斯拉合作，支持其设立集研发、制造、销售于一体的电动车研发中心。

重点项目信息

项目一：闵行区高品质工业厂房项目

• 位置：上海闵行区莲花南路
• 土地面积：约6,955平方米
• 总建筑面积：约4,016.83平方米（主体建筑3,893.77平方米，配套建筑123.06平方米）
• 楼层数：2层
• 层高：11.55米
• 结构类型：钢筋混凝土
• 停车数量：约20个
• 所有权：100%
• 抵押状态：无银行抵押
• 配套设施：消防系统（消火栓）、电力供应（800 KVA）、无电梯

政策与产业动态

主要观点

• 上海市政府发布《三年行动计划（2018-2020年）》，旨在打造汽车和电子信息两个世界级产业集群，并积极培育生物医药、高端装备等产业。
• 2018年版外商投资负面清单自7月28日起生效，全面取消汽车产业外资股比限制。
• 电商物流需求持续增长，推动物流地产市场发展，预计到2020年，中国线上销售额将占全球59%。

数据来源

• 工业厂房租金及增长数据：Knight Frank Research
• 工业土地市场数据：上海国土与资源管理局、Knight Frank Research