2018年第二季度上海工业市场季度报告_5页_686kb

上海工业市场2018年第二季度总结

核心内容概述

2018年第二季度，上海工业市场整体呈现增长态势，租金持续上涨，土地交易活跃，同时物流地产和厂房市场也保持强劲发展。主要受制造业需求上升、外资政策放宽以及城市产业升级推动，上海成为国内外工业投资的重要目的地。

厂房市场动态

平均租金与区域分布

• 单层厂房平均租金：达到人民币1.22元/平方米/天，环比上涨2.0%，但增速较上一季度下降1.4个百分点。
• 租金最高区域：浦东和宝山分别为1.45元/平方米/天和1.43元/平方米/天，松江以1.34元/平方米/天位列第三，奉贤则相对较低，为1.16元/平方米/天。
• 具体项目：东发电子上海智能科技在金山工业区租赁了6,000平方米厂房，租金在0.8-1.2元/平方米/天之间。

新增厂房供应

• 浦东：上海自贸壹号生命科技产业园交付30,000平方米厂房，总建筑面积142,250.7平方米，聚焦IVD医疗器械产业。
• 嘉定：联东U谷·上海嘉定产业中心交付37,000平方米厂房，紧邻嘉定安亭国际汽车城。

老厂房改造

• 部分老厂房被改造为办公用途，如张江国创中心（原液晶显示器厂房）于4月27日启动运营，标志着张江大规模老厂房改造项目之一。
• 随着老厂房改造增加，高品质工业厂房的供应短缺问题将更加突出。

物流地产市场动态

租金与空置率

• 物流仓储租金：环比上涨2.6%至1.55元/平方米/天，增幅环比增加2.6个百分点。
• 空置率：降至8%，较上一季度下降1个百分点。

市场需求

• 随着电商物流需求增长，物流地产热度持续上升。
• 阿琴供应链管理（上海）有限公司在金山工业园区租赁5,000平方米仓库，租金约0.8-1.2元/平方米/天。
• 新麦在宝山区租赁1,000平方米仓库，租金约1.6-1.8元/平方米/天。

未来趋势

• 预计下一季度物流仓储租金将继续小幅上升，环比增幅在2-3%之间，空置率维持在8-10%之间。

土地市场表现

工业用地交易

• 交易量：第二季度共成交24幅工业用地，合计出让面积1,147,879.6平方米，分别环比上升50%和70%。
• 交易区域：主要集中在松江、闵行和金山，浦东、崇明和奉贤各有一幅地块成交。

松江区表现突出

• 松江成交11幅工业用地，面积66.9万平方米，分别环比增长92.2%和22%，占全市总成交幅数的46%和总成交面积的58%。

土地价格

• 价格最高区域：闵行区，平均成交地价为每亩134万元。
• 价格次高区域：浦东区，平均成交地价为每亩81万元。
• 价格较低区域：崇明区，平均成交地价为每亩24万元。

土地面积分布

• 多数工业用地面积集中在1-5公顷及大于8公顷。
• 1-5公顷地块占比达58%，大于8公顷地块共6幅，占比25%。

销售与投资动态

特斯拉投资进展

• 营业执照：5月10日，特斯拉（上海）有限公司获得浦东新区市场监管局颁发的营业执照，注册资本1亿元人民币。
• 投资协议：7月10日，特斯拉与上海临港管委会及临港集团签署投资协议，计划在临港建设Gigafactory 3，年产能50万辆纯电动整车，是上海历史上最大的外资制造业项目。
• 政府合作：上海市政府与特斯拉签署合作备忘录，支持其在上海设立集研发、制造、销售于一体的电动车研发中心。

外资政策影响

• 2018年版外商投资负面清单自7月28日起生效，全面取消汽车产业外资股比限制，推动外资企业在华投资增长。

特别项目信息

闵行区优质工业厂房项目

• 位置：上海闵行区莲花南路，距离徐家汇约半小时车程。
• 交通便利：距离上海南站约10公里，靠近地铁5号线颛桥站（2.8公里）及即将开通的15号线（1公里），临近沪金高速和申嘉湖高速。
• 周边配套：靠近上海交通大学、华东师范大学、上海市建筑工程学校等高校，以及宝景汽车销售服务公司、莲谷科技园、远达驾校等企业。
• 项目概况：
  • 土地面积：约6,955平方米
  • 总建筑面积：约4,016.83平方米（主体建筑3,893.77平方米，配套建筑123.06平方米）
  • 楼层数：2层
  • 层高：11.55米
  • 结构类型：钢筋混凝土
  • 停车位：约20个
  • 所有权：100%
  • 抵押状态：无
  • 其他设施：消防系统（消火栓）、电力供应（800 KVA）、无电梯

总体趋势与展望

• 上海工业市场在2018年第二季度表现出强劲的租金增长和活跃的土地交易。
• 特斯拉的落户和投产进一步推动了上海制造业的国际化进程。
• 物流地产因电商需求增长而持续火热，租金稳步上升，空置率下降。
• 老厂房改造为写字楼，有助于缓解高品质厂房短缺问题，但也加剧了工业用地供应紧张。
• 未来，随着制造业和物流业的持续发展，上海工业市场有望继续保持增长态势。