曼哈顿办公楼市场报告2025年第二季度

曼哈顿办公楼市2025年第二季度总结

总体趋势

• 租赁活动强劲：上半年总租赁面积达20.6万平方英尺，为2018年以来同期最高，其中100k+平方英尺交易21宗，银行业、金融业、保险业和房地产业为主要驱动力。
• 空置率下降：整体空置率降至16.4%，为2020年第二季度以来最低，较2024年同期下降320个基点，直租与分租可用面积分别环比降3.9%和8.4%。

市场活力

• 租金水平：
  • 奖杯物业净有效租金$106/sf，基地租金$129/sf，差距达23/sf。
  • 甲级物业 rentals 上涨幅3.6%，净租金涨2.1%，差距扩大至53/sf美元。
  • B/C类物业租金最低，基础租金$64/sf，净租金$53/sf。
• 区域动态：
  • 中城租赁份额下降，中城南区因纽约大学110万平方英尺租赁和Capital One等交易成为新增长极。
  • 大中央和金融区供应紧张，租金维持在$86/sf和$67/sf。

行业表现

• 租赁份额：
  • 银行业、金融业占比超27%，排名居首；科技行业份额显著增长（13.6%-18.4%）。
  • 新兴行业如AI相关科技积极租赁高端空间。
• 即将到期合同：金融、保险、房地产行业占据2026-2031年到期租赁总面积40.2%，总计39.6万平方英尺。

未来影响因素

• 续约趋势：新租赁占58.9%，续约比例降至41.1%，显示高议价能力和空间转换。
• 新兴技术：AI、媒体行业需求旺盛，推动科技公司抢占优质办公区。
• 供应异动：老建筑空置率上升（2010年前建设空置率17.1%），而新建筑空置率下降（2010年后12.6%），反映结构性供应问题。

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### 关键数据速览
- **空置率**：16.4%（环比降350bps）。
- **顶级租赁规模**：100k+ sf交易21宗，占总面积31.5%。
- **净租金差异**：奖杯物业$23/sf，甲级扩大至$49/sf。
- **中城南区峰值**：单季度占据全市租赁15.7%，因大学和资本巨头交易。