2018年第二季度资本市场快讯_22页-2mb

中国大中华区资本市场快讯总结（2018年第二季度）

核心内容概述

本报告总结了2018年第二季度大中华区房地产市场的发展趋势、投资动态及政策影响，涵盖北京、上海、广州、深圳、香港及台湾六个主要城市。报告还包含多位戴德梁行专家对市场现状和未来展望的分析。

主要观点

1. 中国房地产市场面临信贷紧缩与去杠杆压力

• 高负债率：根据万得数据，2018年第一季度，中国136家上市房地产企业的平均负债率高达79.4%。
• 政策影响：中央政府加强金融监管，提出“大资管新规”以规范融资行为，同时发改委加强防范中资企业发行美元债的风险。
• 资金流向变化：由于信贷政策收紧，开发商普遍转向出售散售库存以回笼资金，住宅类项目因较快现金流增长成为热门投资对象。

2. 外资投资活跃，政策利好持续发酵

• 外资占比上升：本季度外资在中国商业地产投资中占比达20%，较上季度的16%及去年同期的10%显著提升。
• 政策开放：中国正放宽外资投资门槛，鼓励中外资本合作，预计外资投资商将加大在中国的投资力度。
• 人民币贬值：人民币对美元贬值至近三个月新低，增强了美国投资者在中国市场的购买力。

3. 城市更新与资产管理成为重要趋势

• 城市更新推动增值：各地政府推动城市更新，投资者可通过收购物业并进行升级改造，实现资产价值提升。
• 资产管理的作用：资产管理贯穿于项目改造的全过程，包括市场定位、招商、运营、维护等，有助于实现长期收益最大化。
• 成功案例：如北京新派白领公寓项目，通过资产证券化实现收益增长。

4. 各城市市场动态

北京

• 大宗交易市场：2018年上半年大宗交易总额为54亿元，较去年同期下降78%。
• 投资偏好：酒店、零售、公寓及写字楼成为主要投资类型，其中公寓项目因政策支持受到关注。
• 境外投资回归：由于国内信贷政策收紧，境外投资者开始重返北京大宗物业交易市场。

上海

• 写字楼投资：本季度写字楼交易占比达52.5%，且多集中于新兴区域，如大虹桥。
• 市场预期：预计下半年外资投资限制放宽，将为上海市场带来新的投资机遇。
• 项目案例：恒大集团收购虹源盛世项目少量股权，成为虹桥核心商务区最大在建项目。

广州

• 市场表现：上半年主要大宗物业成交额超过79亿元，较去年同期下降12%。
• 投资热点：优质写字楼资产仍是投资首选，空置率低，租金年涨幅达11.9%，供应有限。
• 政策推动：粤港澳大湾区建设带动广州城市影响力提升，投资者信心持续。

深圳

• 市场疲软：上半年大宗物业成交额仅为去年同期的40%，写字楼买卖市场活跃度下降。
• 城市更新：政府平台公司加大公寓类物业收购力度，配合政策推动长租公寓市场发展。
• 险资介入：保险资金可能在未来参与长租公寓市场，缓解供应缺口。

香港

• 市场热度：上半年商业地产成交额达859.7亿港元，为去年历史最高成交额的一半。
• 投资趋势：写字楼仍是最受欢迎的商用物业，工厦市场成交额增长显著。
• 价格走势：核心商业区写字楼呎价持续上升，非核心区域工厦市场活跃。

台湾

• 城市更新效应：台北市核心区因建筑老化，带动企业迁址潮，第二季度投资交易额达新台币305.9亿元，为去年同期三倍。
• 投资偏好：非核心区厂办及厂房交易热络，科技制造业和生技业需求增长。
• 土地市场：土地交易活跃，预计全年交易额将突破1,000亿元。

关键信息

• 市场转型：中国房地产市场正从增量市场向存量市场转型，城市更新与资产管理成为关键增长点。
• 政策影响：政府收紧金融监管、鼓励外资合作、推动资产证券化等政策对市场产生深远影响。
• 外资参与度提升：由于内资竞争力下降及人民币贬值，外资投资商在多个城市加大投资力度。
• 投资策略变化：投资者更注重资产质量和未来增长潜力，主动资产管理能力提升。

专家观点

• 魏东：尽管中美贸易摩擦加剧，但中国商业地产市场仍具吸引力，外资有望持续增加。
• Gordon Marsden：城市更新为外资提供新机遇，尤其是通过土地升级和税收收益实现投资回报。
• 张大维：资产管理在城市更新中发挥重要作用，有助于实现资产价值最大化。
• 张晟：信贷紧缩推动资产证券化与股权融资发展，对中小企业支持更大。
• 林荣杰：政策导向与市场趋势表明，外资在中国房地产市场中的角色将日益重要。

总结

2018年第二季度，中国房地产市场在政策调控与经济转型的双重影响下，呈现出结构性变化。信贷紧缩促使开发商寻求资金回笼，同时推动外资投资增加。城市更新和资产管理成为提升资产价值的重要手段，各城市市场表现各异，但整体趋势向好。外资在多个城市的投资热情上升，尤其在写字楼和工厦领域，显示出对市场潜力的信心。