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戴德梁行二季度大中华区资本市场快讯总结

核心内容

本报告总结了2018年第二季度大中华区房地产市场的主要趋势与投资机会，涵盖北京、上海、广州、深圳、香港及台湾等核心城市的市场动态。同时，报告分析了中美贸易战对中国商业地产投资的影响、信贷紧缩对资产证券化的影响、与国有机构合作的投资新机遇，以及通过有效资产管理实现资产价值提升的策略。

主要观点

• 中美贸易战影响有限：尽管中美贸易摩擦加剧，但并未对中国商业地产投资造成重大影响。美国投资者依然活跃，尤其青睐写字楼、零售、酒店等物业类型。
• 信贷紧缩与外资机会：中央政府进一步收紧金融监管，导致房地产开发企业负债率高企，外资投资商因政策利好和人民币贬值预期，加大了在中国的投资力度。
• 城市更新带来增值机遇：随着中国进入存量市场，各地政府推动城市更新，为投资者提供了大量增值型机会。通过资产管理，投资者可实现资产价值的长期提升。
• 资产证券化与融资转型：信贷紧缩促使开发商和资金方寻求转型，资产证券化和股权融资市场将得到进一步发展，有助于降低经济杠杆。
• 区域市场表现各异：各城市在投资类型、市场供需、政策导向等方面表现不同，写字楼市场仍是核心关注点，而住宅、零售等细分市场也展现出增长潜力。

关键信息

北京

• 二季度大宗物业成交额约30亿元，占上半年总成交额的56%。
• 写字楼、酒店、零售及公寓是主要投资类型。
• 部分项目因城市更新改造计划，被改造成长租公寓，吸引投资。
• 外资投资者在人民币贬值预期下开始重返北京市场。

上海

• 二季度总交易额为200.6亿元人民币，较上季度下降12.1%。
• 写字楼交易占比达52.5%，新兴区域如大虹桥成为焦点。
• 恒大集团收购虹源盛世项目，成为本季度重要交易之一。
• 预计下半年外资投资限制放宽，将促进市场活跃度。

广州

• 二季度大宗物业成交额54亿元，上半年累计达79亿元。
• 写字楼市场空置率低，租金年涨幅达11.9%，是四个一线城市中最高的。
• 非核心区域成为投资热点，部分买家购入物业用于自用。
• 随着粤港澳大湾区建设推进，广州市场吸引力持续增强。

深圳

• 二季度大宗物业成交额72.41亿元，仅为去年同期的40%。
• 厂房类交易占比高，但城市更新政策使部分项目转向改造。
• 政府计划增加人才住房和公共租赁住房，推动租赁市场发展。
• 保险资金有望介入长租公寓市场，改善供应端缺口。

香港

• 2018年上半年商业地产成交额达859.7亿港元，为历史最高成交额的一半。
• 写字楼投资持续火热，成交额占全市总成交额的79%。
• 中区写字楼供应紧张，业主维持高叫价，推动呎价上涨。
• 工厦市场成交额达60.6亿港元，本地投资者主导市场。

台湾

• 2018年第二季投资市场交易额达新台币305.9亿元，为去年同期的三倍。
• 非核心区厂办及厂房交易活跃，科技制造业与生技业成为主要需求方。
• 土地市场持续活跃，上半年累计交易额超过新台币900亿元。
• 台北市政府计划推动70处“公划都更”用地，为土地市场注入活力。

总结

整体来看，大中华区房地产市场在二季度呈现出多区域、多类型的差异化发展。尽管面临信贷紧缩和中美贸易摩擦的压力，外资投资商仍积极布局，尤其关注写字楼、零售、酒店等物业类型。城市更新和资产证券化成为推动市场转型的重要手段，为投资者提供了新的增长机遇。未来，随着政策持续优化和市场结构的调整，大中华区房地产投资市场有望迎来更加健康、稳定的发展。