20210829-开源证券-美的置业-03990.HK-港股公司深度报告_销售靓眼_财务优化_制造业优势凸显_20页_2mb

美的置业（03990.HK）深度报告总结

核心内容概览

美的置业（03990.HK）作为一家始于2004年的智慧地产制造商，依托美的集团的制造业基因和资源支持，持续优化销售和财务结构，实现稳健增长。公司战略升级为“四大主航道”，即住宅开发、大服务、产业发展和商业运营，推动多元化发展，构建核心竞争力。公司当前股价为15.08港元，总市值为186.14亿港元，近3个月换手率为4.47%。

主要观点

• 销售表现亮眼：2021年上半年，公司销售额达825.9亿元，同比增长71.3%；销售均价提升至12028元/平方米，销售结构优化，一二线及强三线城市销售占比达78%。
• 土储结构优化：截至2021年6月末，公司全口径土储建面达6309万平方米，其中一二线城市占比59%，沪苏浙闽区域占比30%，土储布局持续向高能级城市集中。
• 财务优化显著：公司净负债率降至58.2%，较2020年末下降21个百分点；现金短债比为2.21；融资成本下降至4.92%，优于行业平均水平。
• 战略升级与多元化发展：公司从“一主两翼”升级为“四大主航道”，聚焦智慧地产、大服务、产业发展和商业运营，推动业务协同。
• 盈利预测与估值：我们下调2021-2022年盈利预测，并新增2023年预测，预计2021-2023年归母净利润分别为48.96亿元、55.90亿元和63.33亿元，对应EPS分别为3.97元、4.53元和5.13元，当前股价对应PE分别为3.2倍、2.8倍和2.4倍，估值低于可比公司平均水平，维持“买入”评级。

关键信息

销售与土储

• 销售额：2021年上半年销售额达825.9亿元，同比增长71.3%，全年销售目标完成率62.1%。
• 销售结构：一二线及强三线城市销售占比78%，沪苏浙闽、珠三角区域占比分别为30%和17%，销售均价同比增长9.3%。
• 土储规模：截至2021年6月末，全口径土储建面达6309万平方米，新增土储440万平方米，其中87%为一二线及强三线城市项目。

财务状况

• 融资成本：2021年上半年加权平均融资成本为4.92%，较2020年下降41BP。
• 杠杆水平：净负债率58.2%，现金短债比2.21，扣预资产负债率74.7%，处于“三道红线”“黄档”。
• 资金状况：银行授信额度达1432亿元，未动用额度为899亿元，显示公司资金充裕。

战略与业务发展

• 住宅开发：主打“5M智慧健康社区”产品体系，形成“璟睿系、君兰系、云筑系、未来系”四大标杆项目。
• 大服务：以物业服务为主营，延伸至商写、产业园、康养文旅等业态，2021年上半年物业管理服务营收4.3亿元，同比增长22.7%。
• 产业发展：依托睿住科技，推动智能产业化、建筑工业化，打造“绿色与智慧生活全景方案供应商”。
• 商业运营：双轨并行，发展购物中心、小区邻里商业、长租公寓，2021年上半年商业物业投资及运营营收1.2亿元，同比增长134.9%。

盈利预测与投资建议

• 盈利预测：2021-2023年归母净利润分别为48.96亿元、55.90亿元、63.33亿元，对应EPS分别为3.97元、4.53元、5.13元。
• 估值：当前股价对应PE分别为3.2倍、2.8倍、2.4倍，低于可比公司均值，维持“买入”评级。
• 行业对比：可比公司如万科、龙湖、华润置地等2021年PE均值为4.5倍，美的置业估值更具吸引力。

风险提示

• 行业销售波动。
• 政策调整导致经营风险。
• 融资环境变动。
• 房企资金成本上行。
• 港股波动性较大。

财务摘要与估值指标

附：财务预测摘要

总结

美的置业凭借其智慧地产制造商定位和制造业基因，实现了销售和财务的双重优化，业务结构持续升级，未来增长潜力较大。尽管毛利率有所下滑，但公司通过精细化管理和多元化业务布局，有效提升了盈利能力。公司具备较强的融资能力和资金储备，且在“三道红线”政策下保持较低杠杆水平。总体而言，公司估值较低，具备投资价值，维持“买入”评级。